اختلالات مسيئة لصورة سوق العقار بالمغرب

أهمها ضعف الإنتاج و«النوار» وندرة العقار

يؤاخذ بعض المستثمرين على قطاع العقار في المغرب ضعف هيكلته، مادام يشتغل وفق خطاطة تقليدية، فمن حيث الإنتاج يهيمن الأفراد بحوالي 55 في المائة. ومازال البناء الذاتي
الذي يهيمن على قطاع الإنتاج، يتم من قبل مقاولات تعمل في إطار القطاع غير المهيكل. ولا يتدخل الإنعاش العقاري سوى ب 46 في المائة. ويلاحظ أن الطلب يهيمن عليه الأفراد والمضاربون الذين يبحثون عن جني أرباح كبيرة من القطاع مستفيدين من ارتفاع الأسعار، حيث يشترون في غالب الأحيان منتوجا متوفرا أو أراضي بأسعار تنافسية يعيدون بيعها بأسعار جد مرتفعة، مما يساهم في غياب المعلومة حول القطاع، خاصة في ظل عدم توفر مؤشرات يمكن أن يسترشد بها المستثمر. وتشير بعض التقارير إلى أن القطاع مطبوع بضعف المنافسة، على اعتبار أن 35 في المائة من الإنتاج المنظم يهيمن عليه خمسة منعشين عقاريين، فمقاولات البناء الحديثة محدودة من حيث العدد، ويتكون الباقي من مقاولات صغيرة غير مهيكلة، ليست لديها القدرة أو التقنية أو الموارد المالية التي تخول لها إنجاز مشاريع عقارية كبيرة. ثم إن القطاع لم يرق بعد إلى مرحلة التصنيع وينعدم فيه البحث، على اعتبار أنه باستثناء بعض الدراسات التي قامت بها السلطات العمومية، يغيب البحث عن طرق جديدة في البناء، ناهيك عن ضعف التأطير القانوني على مستوى معايير البناء..

ضعف الإنتاج

يظل السوق المغربي ضيقا قياسا بالسوقين الإسباني والفرنسي، وهذا ما يتضح عبر بعض المؤشرات، فالاقتراضات الرهنية وصلت إلى 20.4 مليار دولار أمريكي في سنة 2009، هذا في الوقت الذي وصلت تلك الاقتراضات في فرنسا إلى 1205.1 مليار دولار أمريكي، أي حوالي 41.6 في المائة من الناتج الداخلي الخام وفي إسبانيا إلى 936.4 مليون دولار أمريكي أي حوالي 55.1 في المائة من الناتج الداخلي الخام. في الوقت ذاته يظل الطلب الدولي على طلب العقار ضعيفا في المغرب، حيث لم يتعد 6.4 مليارات درهم في سنة 2009، مقابل 74 مليار دولار أمريكي في فرنسا و45 مليار دولار في إسبانيا. الضعف ذاته يتجلى على مستوى إنتاج السكن الذي تشير إليه رخص البناء، حيث لم يتعد في المغرب 121 ألف وحدة في 2009، موزعة بين الشقق ب 43 في المائة والسكن ذي الطراز المغربي ب 53 في المائة والفيلات ب 8 في المائة، بينما بلغ إنتاج السكن في نفس السنة 265 ألف وحدة في إسبانيا و223 ألف وحدة في فرنسا.

تعدد المتدخلين

رغم الجهود التي بذلت من قبل الدولة من أجل إضفاء شفافية أكبر على المساطر الإدارية وتقليص مدتها، مازال الاستثمار في القطاع العقاري يصطدم بتعدد المتدخلين في مسطرة الترخيص من جهة، وغياب الشفافية التي تطبع تلك المساطر من جهة أخرى. إذ يلاحظ البعض أنه بالنسبة لبعض المنعشين العقاريين تأخذ المسطرة زمنا قياسيا، بينما يعاني آخرون من الكثير من البطء دون أن يتوفروا على تفسير واضح حول الآجال القانونية من أجل الحصول على تراخيص البناء. زيادة على ذلك تغذي مسألة الاستثناءات الغموض في القطاع، فبعض المستثمرين يستفيدون من هاته المسطرة، بينما يحرم منها آخرون. هاته الوضعية تخلق تكاليف إضافية بالنسبة للمستثمرين وقد تدفع آخرين، محليين وأجانب، إلى الاقتناع بألا فائدة من الاستثمار في القطاع. وثمة مشكل آخر يعاني منه المستثمرون في القطاع، ويتصل برخصة السكن وتكوين الرسم العقاري. إذ تتسم المسطرة، على هذا المستوى، كذلك، بتعدد المتدخلين، الذين يؤثرون على الآجال، مما قد ينعكس سلبا في بعض الأحيان على الكلفة النهائية للسكن.

ضعف تعبئة العقار

تشكل ندرة العقار كابحا لتطور قطاع العقار في المغرب، مما يساهم في ارتفاع الأسعار، وقد أبرزت العديد من الدراسات أن سعر العقار يظل مرتفعا في المغرب مقارنة ببلدان مماثلة، فالعديد من الملاحظين يؤكدون أن الأسعار لا تعكس مستوى التطور الاقتصادي ولا تبررها ندرة العقار. ويجد العديد من المنعشين العقاريين المحليين والأجانب صعوبات كبيرة في تمويل شراء العقار، بل إن الأبناك التي كانت تقبل في السابق على تمويل شراء العقار الموجه لإنجاز مشاريع عقارية بشكل منفصل، أصبحت تتردد في ذلك، بل إن ارتفاع أسعار العقار أضحى سببا في تباطؤ الاستثمار ويساهم بشكل غير مباشر في تحييد الآثار الإيجابية التي توفرها الامتيازات التي وضعتها الدولة رهن إشارة المستثمرين، هذا في الوقت الذي لم تبادر الدولة إلى اتخاذ أي مبادرة من أجل ضبط سوق العقار الذي تتركه رهن العرض، دون أن تعمد إلى خلق آليات لتدبير شفاف للرصيد العقاري الاستراتيجي.

تراجع سوق الكراء

يتجلى من معطيات إحصاء السكان لسنة 2004 أن الكراء لا يمثل سوى 29.6 في المائة في الوسط الحضري، مقابل 35 في المائة في 1994، بينما لم يمثل الكراء سوى 1.6 في المائة في الوسط القروي حسب آخر إحصاء للسكان. ويفقد قطاع الكراء في المغرب 1500 أسرة سنويا. وتتوقع وزارة الإسكان والتعمير والتنمية المجالية أن يتراجع معدل المكترين في الوسط الحضري إلى 25 في المائة في 2014 و19.1 في المائة في 2024. وتعزو التفسيرات هاته الوضعية إلى الإجراءات التي ترمي من ورائها السلطات العمومية إلى تشجيع الأسر على اقتناء السكن وضعف العرض في سوق الكراء، ومما يزيد من ضيق سوق الكراء، ما لوحظ في السنوات الأخيرة من ارتفاع عدد المساكن غير المأهولة التي بلغت 740 ألف وحدة في 2004، رغم الجهود التي بذلت في السنوات الأخيرة من أجل إعادة هاته المساكن إلى السوق، خاصة فيما يتصل بوضع ضوابط صارمة لعقد الكراء.

فائدة الدعم

تمنح الدولة العديد من الامتيازات لقطاع العقار عبر العديد من القنوات من بينها العقار العمومي والجباية والضمانة البنكية والسياسة النقدية التي تسهل الاستدانة والمساعدة المالية المباشرة. وتمثل هاته المساعدة العمومية التي تقدمها السلطات العمومية 1.2 في المائة من الناتج الداخلي الخام و14 في المائة من القيمة المضافة لقطاع البناء والأشغال العمومية في سنة 2009. وتركز المساعدة العمومية على تسهيل ملكية السكن التي وصلت إلى 65 في المائة في المغرب، غير أن العديد من المهتمين يطرحون السؤال حول الفائدة من هاته المساعدة التي تسهل الولوج للملكية، من جهة، ويتساءلون حول تلك المساعدة التي توجه لقطاع يحقق مردودية مرتفعة مقارنة بقطاعات اقتصادية أخرى من جهة أخرى. وثمة تساؤل آخر يثار حول تعدد قنوات الدعم التي يخص بها القطاع، حيث يلاحظ أن العديد من البلدان تقتصر قناة المساعدة لديها على الضريبة. ويشير العديدون إلى أن تعدد قنوات الدعم دون أي مراقبة فعالة يولد الريع ويدفع الشركات إلى أن تكون أقل تنافسية وتتجه أكثر نحو البحث عن الدعم من أجل توسيع هوامش أرباحها عوض الاكتفاء بهوامش أرباح صغيرة عبر السعي إلى توفير سكن بأسعار معقولة لا تستدعي تدخل الدعم العمومي. ويخلص البعض إلى أن ذلك الدعم يشجع مقاولات الإنعاش العقاري على عدم بذل المجهودات الواجبة من أجل التحكم في التكاليف بما لذلك من انعكاسات سيئة على الاقتصاد على المديين المتوسط والطويل.

آفة « النوار»

في السنوات الأخيرة بذل المنعشون العقاريون الكثير من الجهود على مستوى التواصل من أجل تلميع صورة القطاع الذي اخترقته بعض الممارسات التي تنال من مصداقيته، خاصة في ما يتعلق ب«النوار» الذي ينعكس على خزينة الدولة بما أنه يشكل تهربا ضريبيا صريحا ويثقل على كاهل مقتني السكن الذي يجد نفسه مجبرا على أداء مبالغ إضافية والمساهمة في التهرب الضريبي. ويعتبر البعض أن «النوار» ليس حكرا على المغرب، بل هو شائع في بعض البلدان المماثلة والمتقدمة، ويفسرونه بالعبء الضريبي الثقيل الذي يدفع المقاولات إلى اللجوء إلى تلك الممارسة، وتشير بعض التقديرات إلى أن 90 في المائة من المقاولات العاملة في الإنعاش العقاري تتعاطى ل«النوار»، فيما تطال التصريحات غير الحقيقية من حيث القيمة 75 في المائة من عمليات الشراء. غير أن ثمة من يلاحظ أن «النوار» بدأ يتراجع في السنوات الأخيرة نتيجة الركود الذي يعرفه القطاع.