حرب الأرقام حول هامش ربح المنعشين العقاريين في المغرب

أبرزت دراسة أنجزتها الفيدرالية الوطنية للمنعشين العقاريين على أن هامش ربح المنعشين العقاريين في السكن الاجتماعي لا يتعدى 4 بالمائة مقارنة مع تكلفة البيع. وفيما يشبه ''حرب الأسعار'' و الرد على دراسة سابقة أنجزها مكتب الدراسات ''ماكينزي'' بتوصية من وزارة الاقتصاد والمالية(وكشفت فيه عن الأرباح الخيالية التي يجنيها المنعشون العقاريين في مختلف أصناف السكن) شددت الدراسة على أن أزمة السكن بالمغرب، خاصة السكن الاجتماعي، لا تتعلق بنسبة الأرباح ''بقدر ما ترتبط بالسياسية الحكومية وضعف قدرتها على مواجهة الخصاص المسجل في مختلف أصناف السكن''.
دراسة الفيدرالية ارتكزت مثلا لتحديد هامش الربح بالنسبة لمسكن من صنف السكن الاجتماعي مساحته 55 متر مربع، على أساس ثمن الأرض محدد في 1500 درهم للمتر مربع، وتكلفة التهيئة 66ألف و522 درهما، وتكلفة البناء 2500 درهم للمتر مربع، وعملية التسويق محددة في 21 ألف و707 درهم. وتكون بذلك التكلفة النهائية لبناء المسكن 238 ألف و772 درهم. ومادام أن ثمن البيع للمواطن محددة في 250 ألف درهم، فإن هامش الربح الذي تناله المقاولة العقارية يكون في حدود 11 ألف و228 درهم أي 4 بالمائة من تكلفة البيع. وأبرزت الدراسة أنه في حالة ارتفعت قيمة الأرض إلى ما يفوق 1700 درهما للمتر مربع، فإن هامش ربح المقاولة يتقلص إلى حدود الصفر.
في هذا السياق، أكد يوسف بنمنصور، رئيس الفدرالية الوطنية للمنعشين العقاريين، أن النتائج التي توصلت إليها دراسة ''ماكينزي'' والمعطيات التي خلصت إليها في تحديد هوامش أرباح المنعشين العقاريين لم تستند على واقع ميداني. معتبرا أن حرب أسعار السكن ''تتحكم فيه معطيات أبرزها حجم الخصاص المتراكم في السكن خلال العقود الأخيرة''. مبرزا على أن الدراسة التي أنجزتها الفيدرالية سجلت على أن هامش أرباح المقاولات في مختلف أصناف السكن ''غير كبيرة''، معتبرا أن ''البعض يحاول دائما تسييس مثل هاته الملفات التي ت
بالمقابل اعتبر جمال بنونة، متتبع في مجال العقار، أنه إذا كان السهولة معرفة جزء من كلفة السكن، لا سيما ما يتعلق بمواد البناء واليد العاملة، لكنه يستحيل في المقابل تحديد سعر الأرض التي تشكل في الغالب القسط الأوفر من كلفة السكن. مشددا على أن الدولة هي الغائب الأكبر في سوق العقار وبالتالي في تقنين أسعار السكن. مؤكدا من جانب آخر على أن أدرع الدولة التي تشتغل في تجهيز وبناء السكن، كمجموعة ''العمران'' و''الشركة العامة العقارية''، لا تقوم بدورها في الحد من غلاء العقارات، حسب تأكيد بنونة، بل تنافس المنعشين الخواص وتسوق منتوجها السكني بنفس مستويات الأسعار المرتفعة. تقاعس الدولة عن أداء دورها في تقنين سوق العقار أدى إلى تجاوزات في هوامش الربح، وأيضا في مواصفات البناء وجودة المنتوج السكني.
السكن الاجتماعي شهد خلال سنة 2010 إنجاز 128 ألف وحدة، أكسبت المنعشين العقاريين، استنادا إلى دراسة ''ماكينزي''، (هامش ربح 20 في المائة) أي أزيد من 5 مليار درهم، دون احتساب حصة ''النوار'' في مقابل شقق سكنية يفني مقتنوها أعمارهم في سبيل تسديد أقساطها الشهرية. وكانت المعطيات التي خلصت إليها دراسة مكتب الدراسات ''ماكينزي''، والتي أنجزت بطلب من وزارة الاقتصاد والمالية، أحرجت المنعشين العقاريين. هامش الأرباح يصل إلى معدلاته القصوى في السكن الفاخر (أزيد من 100 في المائة) ويصل إلى حدود 50 في المائة في السكن المتوسط والاقتصادي، وفق معطيات الدراسة المذكورة، وهو يتراوح بين 15 إلى 20 في المائة في السكن الاجتماعي، رغم ما يستفيده المنعشون العقاريون في هذا الصنف الأخير من إعفاءات ضريبية ومن أراض الدولة بأسعار تفضيلية، إضافة إلى ضمان الدولة للقروض البنكية، سعيا منها إلى تشجيع إقبال شرائح واسعة من ذوي الدخل المحدود على اقتناء السكن.