Exception faite de la nature de la caution bancaire à laquelle les promoteurs immobiliers doivent obligatoirement souscrire, les nouveautés apportées par la loi sur la vente en l'état futur d'achèvement sont bien accueillies par les professionnels et devraient tôt ou tard rééquilibrer les rapports de force entre les acquéreurs et les promoteurs immobiliers. Entrée en vigueur depuis le 18 février dernier, le nouveau régime juridique de la vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) est venu remédier aux lacunes de l'ancien dispositif qui était, il ne faut pas se voiler la face, souvent boudé par les promoteurs immobiliers. Désormais, avec le nouveau texte, tout contrat conclu en dehors de la Vefa sera frappé de nullité. La nouvelle loi a le mérite de préciser au détail près la logistique contractuelle entre les promoteurs et les acquéreurs. Le principe de contrat de réservation est cette fois-ci consacré, donnant au client un délai de réflexion d'un mois au cours duquel il peut changer d'avis et se rétracter. Mais la durée de validation de ce contrat ne doit en aucun cas dépasser six mois. Les avances versées par les clients à la signature du contrat de réservation, soit 5% du montant global, sont logées dans un compte incessible et insaisissable, inscrit au nom du client. Du point de vue des professionnels de l'immobilier, l'étape du contrat de réservation permet de tester le marché et d'avoir un niveau de pré-commercialisation qui peut rassurer les banques dans la viabilité des projets. «Les banques exigent une quotité de financement. Le promoteur a intérêt à collecter le maximum d'avances pour injecter moins de fonds propres», souligne Wafi El Yacoubi, Directeur général délégué du spécialiste en conseil immobilier, Colliers International. Encore faut-il préciser que les promoteurs immobiliers, pour financer leurs projets, ne peuvent utiliser les avances des clients qu'une fois le contrat préliminaire de vente signé, dès l'obtention de l'autorisation de lotir. L'opération est définitivement engagée avec le contrat préliminaire qui fixe une série de mentions obligatoires : le prix au mètre carré, la superficie du bien. Les plans ne varietur, de béton armé et le cahier des charges ne doivent plus être annexés au contrat, mais simplement déposés chez le rédacteur de l'acte pour lecture (notaires). En revanche, s'il y a une nouveauté qui suscite le plus d'interrogations dans le nouveau texte, c'est celle de la caution bancaire à laquelle les promoteurs doivent obligatoirement souscrire. Cette caution servirait à rembourser l'acquéreur en cas de défaillance du constructeur. Les notaires seront également impliqués, puisqu'il est stipulé qu'une «copie de la caution devra être déposée chez le rédacteur de l'acte pour lecture». Il n'est pas exclu que les promoteurs soient réticents à appliquer le nouveau dispositif de la caution. Celle-ci pourrait constituer une contrainte forte tirant vers le bas les montants de crédits mobilisés au titre de la promotion immobilière. Car les banques, prévient Wafi El Yacoubi, sont de plus en plus regardantes sur les conditions de financement : taux d'intérêt, taux d'endettement, garanties, etc. «Les banques imposent parfois un phasage pour limiter le risque et réduire le montant du crédit de promotion immobilière, voire des conditions de tirage à l'intérieur de la ligne de crédit, par palier de commercialisation en imposant la vente d'un certain nombre d'unités», précise le spécialiste en conseil immobilier. Quand un promoteur demande une ligne de caution supplémentaire, la banque pourrait diminuer le montant du crédit de promotion immobilière. Une attitude totalement justifiée puisqu'en finançant ladite caution, la banque supporte un risque de construction (non-respect des délais de livraison ou du cahier des charges). Le promoteur serait contraint de compenser cela par des fonds propres supplémentaires. C'est de là où naît la crainte de voir les promoteurs bouder cette notion de caution désormais obligatoire. Sachant que les notaires doivent jouer le jeu et tenir leurs clients informés de cette nouveauté réglementaire. Pour le moment, la nouvelle loi Vefa est encore à ses balbutiements. La machine n'est pas encore bien rodée, aussi bien du côté des promoteurs que de celui des banques. Il va falloir attendre les premiers contentieux pour y voir plus clair. Mais une chose est sûre, dans un contexte de marché marqué par un excès de l'offre en logement, la caution peut servir d'argument de vente solide. Vefa ou hors Vefa, tout l'enjeu commercial des futurs projets immobiliers se jouera à ce niveau. Calendrier de paiement maximum obligatoire 5% lors de la conclusion du contrat de réservation. 5% lors de la conclusion du contrat préliminaire ou 10% à défaut de contrat de réservation. 10% au début des travaux. 60% divisés en trois phases et payés selon l'accord des parties lors de l'achèvement des travaux. 20% lors de la conclusion du contrat définitif et remise des clefs. Intérêts de retard : Indemnité due par le vendeur de 1% par mois de la somme due dans la limite de 10% par an. Indemnité due par l'acquéreur : 1% de la somme exigible par mois de retard, dans la limite de 10% par an. Trois questions à : «Chacun voit midi à sa porte» Romain Berthon, avocat chez Lefèvre Pelletier & associés, nous commente le nouveau texte encadrant la Vefa Finances News Hebdo : Qu'est-ce qui vous a le plus interpellé dans la nouvelle législation Vefa ? Romain Berthon : C'est peut-être la volonté du législateur de la rendre impérative, tout en rapprochant les pratiques avec le contrat de réservation. Il y a lieu de noter également l'implication du législateur de collecter des éléments réels et de prise en compte des réalités de marché. F.N.H. : Quelles sont les zones d'ombre dans le nouveau texte ? R. B. : La loi est entrée en application depuis le 18 février dernier. Il y a encore certains éléments qui doivent être clarifiés par les décrets d'application, notamment la forme de la caution et de la garantie délivrée par le promoteur. Cela dit, il y a beaucoup d'éléments dans la loi qui sont applicables sans avoir besoin du truchement du règlement d'application. F.N.H. : Avec le nouveau texte, le rapport de force penche-t-il en faveur du promoteur ou bien au profit de l'acquéreur ? R. B. : C'est très compliqué. Ce sont deux intérêts diamétralement opposés qui doivent s'aménager dans une relation contractuelle. Chacun voit midi à sa porte. Il y a en revanche une tentative d'équilibrer le rapport des forces qui existe entre les deux. Ces rapports concernent également l'élément fondamental de la Vefa marocaine, à savoir le transfert de propriété à la fin du contrat, et non pas au fur et à mesure que le contrat s'applique. Tout le déséquilibre provient de cette structuration. «Un formalisme plus précis» Olivier Durix, Directeur général de Bouygues Immobilier Maroc, nous livre son point de vue sur les nouveautés apportées par la nouvelle loi marocaine sur la Vefa. Finances News Hebdo : Que pensez-vous de la nouvelle loi encadrant la Vefa ? Olivier Durix : La loi vient réglementer une relation contractuelle qui existait déjà auparavant. Elle donne un formalisme un peu plus précis, qui a le mérite de rassurer à la fois le professionnel immobilier et surtout l'acquéreur dans son engagement d'achat. F.N.H. : Qu'en est-il de la caution à laquelle les promoteurs doivent obligatoirement souscrire ? O. D. : Nous devons effectivement remettre des cautions à nos acquéreurs. C'est l'une des difficultés que soulève l'application de la nouvelle loi et qui, j'en suis persuadé, va se résoudre au fur et à mesure. Dans le cas où il y aura plus de promoteurs qui recourent au fonctionnement de la Vefa. De leur côté, les banques seront rompues à l'exercice. F.N.H. : Où situerez-vous le nouveau dispositif par rapport à la pratique de la Vefa à l'international ? O. D. : Pour ne citer que l'exemple de la réglementation en France (la loi marocaine s'en est d'ailleurs inspirée), les modes d'acquisition sont quasiment similaires. La grosse différence, c'est qu'en France, on devient propriétaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Alors qu'au Maroc, le transfert de propriété se fait à la fin des travaux, après l'octroi du permis d'habiter.
