* Le formalisme juridique et administratif qu'impose ce texte est jugé trop lourd par certains professionnels. * Les risques en relation avec la VEFA sont beaucoup plus liés à l'application du texte qu'au texte lui-même. La Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA), appelée communément «achat sur plan», présente des atouts indéniables aussi bien pour le promoteur que pour l'acquéreur. Cette option est très développée en Europe et dans d'autres pays similaires, mais au Maroc elle n'arrive pas à trouver sa vitesse de croisière. La complexité de la procédure rend la VEFA peu attrayante sur le marché marocain, surtout pour les constructeurs. «La loi, via le texte sur la VEFA, a voulu protéger l'acheteur par un ensemble de mécanismes afin qu'il puisse garantir ses droits car les rapports entre le promoteur et l'acheteur sont toujours déséquilibrés», a indiqué El Arbi El Mouktafi, notaire à Casablanca. Le texte régissant la VEFA (loi n°44-00 du 03 octobre 2003 complétant le DOC) a été adopté en vue de réglementer l'«achat sur plan». Les caractéristiques d'une telle vente rendaient l'instauration d'un cadre légal strict censé protéger le futur acquéreur. Rachid Bidiagh, expert-comptable (DPLE) au cabinet Masnaoui Mazars, soutient que «cette loi présente certaines insuffisances, mais nul ne peut occulter ses apports aussi bien pour l'acquéreur que pour le promoteur qui s'engage dans cette relation contractuelle particulière». L'article 618-1 du DOC définit la VEFA comme étant «une convention par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé et l'acquéreur s'engage à en payer le prix au fur et à mesure de l'agencement des travaux. Le vendeur conserve ses doits et attributions de maître de l'ouvrage jusqu'à l'achèvement des travaux de l'immeuble». Outre la protection de l'acquéreur, la VEFA présente aussi des atouts indéniables pour le promoteur. Bidiagh a expliqué que «le texte sur la VEFA prend en considération sa position dans la relation contractuelle pour mettre à sa disposition un instrument de financement, certes rigoureusement réglementé, mais dont la contribution au financement de grands projets immobiliers ne peut être négligée». Pour ce qui est des risques liés à l'application de la VEFA, Bidiagh a déclaré que «de par notre expérience dans le secteur et dans l'accompagnement de nos clients pour la mise en place de la VEFA, nous pensons que les risques en relation avec la VEFA sont beaucoup plus liés à l'application du texte qu'au texte lui-même. En effet, dans un secteur ayant ses spécificités techniques, il est clair qu'il aurait été productif que plusieurs décrets d'application accompagnent la promulgation de cette loi pour pallier les risques qui pourraient surgir». Les risques les plus cités ont trait surtout à la description de l'immeuble, au cahier des charges où la loi ne renvoie pas à un modèle type et ne fixe pas de mentions obligatoires. Le texte n'impose pas également de phasage pour le paiement du prix de vente dès lors que les conditions nécessaires pour la conclusion du contrat préliminaire sont réunies. Par ailleurs, il faut souligner que le texte sur la VEFA n'a pas traité de certains aspects techniques qui pourraient surgir lors de la réalisation du contrat. Le texte offre à la fois à l'acquéreur et au promoteur la possibilité de se désister moyennant une indemnité ne dépassant pas 10% du prix de vente. Ce moyen pourrait être à l'origine d'importants dommages pour l'une ou l'autre des parties. Bidiagh a soulevé «la problématique liée à la délimitation expresse et claire de la définition de la VEFA par rapport à d'autres conventions telles que la vente «prêt à finir». Pour ce qui est du recours plus ou moins faible à la VEFA, Bidiagh a indiqué à cet égard que «le formalisme juridique et administratif qu'impose ce texte (jugé trop lourd par certains professionnels), ainsi que la difficulté liée à l'obtention d'une caution bancaire par les PME marocaines (pour garantir les avances perçues) et, à un certain niveau, la réticence du consommateur marocain par rapport à un procédé d'achat sur plan pour lequel le marché n'offre pas encore de références solides, sont de nature à justifier la faible attractivité de la VEFA».
