La fièvre de l'immobilier est passée. Lors de la décennie précédente, le secteur a été entraîné dans de folles hausses et autant de prix que de rentabilité pour les promoteurs, grâce à la croissance économique d'un côté et à la politique volontariste de l'Etat de l'autre, principalement en ce qui concerne le logement social. Néanmoins, la dégradation des finances publiques est passée par là et la loi de finances 2013 est venue tirer plus de ressources fiscales du secteur, principalement avec l'augmentation de 50% de la Taxe sur les profits immobiliers (TPI), qui est passée de 20 à 30% pour les transactions réalisées après cinq ans. Pour la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), il s'agit ici du principal frein à l'activité, même si en réalité la fin de cycle est bien là, au-delà de la politique fiscale de l'Etat. Aussi, la préparation de la loi de finances 2014 est en cours, et de nouvelles dispositions fiscales pointent leurs nez, notamment sur les intrants de l'immobilier, comme le redoutent les professionnels des matériaux de construction. Dans ce contexte, difficile autant pour les ventes que pour les mises en chantier, la FNPI monte au créneau pour présenter ses «traditionnelles» doléances fiscales pour le compte de la loi de finances 2014. Chute des transactions En tête de liste vient la fameuse hausse de la TPI, instaurée dans la loi de finances 2013 avec comme objectif louable de lutter contre la spéculation, laquelle était effectivement pour une part non négligeable derrière la flambée des prix. Néanmoins, pour les promoteurs, cette mesure a tout simplement bridé les transactions . «Seuls les propriétaires qui n'ont aucune autre alternative acceptent de céder leurs terrains dans ces conditions fiscales, les autres attendent», déplore Youssef Ibn Mansour, président de la FNPI. «À 20% déjà, le taux était jugé extrêmement élevé, c'est normal qu'à 30% il devienne tout simplement prohibitif», poursuit-il. La Fédération militera donc pour un retour à l'ancien barème dans le cadre de la loi des finances 2014, qui selon Ibn Mansour, assurait plus de revenus fiscaux pour l'Etat, vu que les volumes de transaction se seraient effondrés depuis l'instauration du nouveau taux. Cette question est primordiale pour les promoteurs, vu que l'un des principaux enjeux de cette industrie est de trouver du foncier abondant et peu cher, ce qui leur garantit des taux de rentabilité élevés, puisque le foncier est la plus grosse dépense dans les business plans de la promotion immobilière. Ensuite vient la doléance portant sur l'actualisation de la valeur vénale des biens dans le cadre de la succession. Là aussi, l'année 2013 a apporté des changements qui ne sont pas pour plaire aux promoteurs, ceci dans la même thématique de rareté et de cherté du foncier. Le système mis en place annule l'actualisation de la valeur des biens lors d'un héritage, ce qui fait que la plus-value en cas de transaction est calculée sur la valeur historique et la gonfle donc mécaniquement.«Les gens se retrouvent à payer la taxe non plus sur une plus-value, mais sur le prix de vente, parce que la valeur historique est totalement déconnectée de la valeur réelle. Cette disposition a freiné encore plus les transactions», explique Ibn Mansour. Là aussi donc, la FNPI demande l'abrogation de cette nouvelle mesure pour revenir à l'ancien système d'inventaire lors des successions. Ne touchez pas aux intrants ! Lors de notre entretien, un principe cher à Ibn Mansour se démarque : «il ne faut en aucun cas taxer les matières premières du secteur». En sachant que pour les promoteurs, le foncier est la première matière. Aussi, dans ce sillage, la FNPI s'inquiète de la taxation des matériaux de construction, qui, selon des sources concordantes, dont la Fédération des matériaux de construction (FMC), serait étendue par la loi de finances 2014 à de nouveaux matériaux comme le bois, les briques ou encore la céramique. «Il faut arrêter de taxer les éléments de production, ça impacte autant l'activité que les revenus fiscaux de l'Etat. Il est bien plus efficace de taxer les bénéfices, notamment à travers l'Impôt sur les sociétés», insiste le président de la FNPI. Pour lui , l'Etat fait un mauvais calcul en imposant les intrants, en ce sens qu'au final, les plus touchés seront les consommateurs finaux, sans que cela puisse booster les revenus fiscaux. Le déblocage de la TVA et de la Taxe sur les terrains non bâtis sont l'objet d'autres doléances fiscales de même nature. Pour ce qui est de la TVA, les professionnels déplorent le conditionnement du déblocage de la récupération de TVA accordée pour les logements sociaux, par la présentation de l'acte de vente dans un délai de 30 jours, ce qui produit des difficultés pour les promoteurs auprès des banques dans l'octroi des crédits. Pour ce qui est de la taxe sur les terrains non bâtis, la Fédération demande «l'alignement du délai d'exonération à 7 ans», un délai inférieur étant jugé pénalisant. En définitive, les promoteurs veulent principalement le retour à l'avant loi de finances 2013. Il faut dire que le resserrement de la fiscalité est intervenu à un moment où l'activité atteignait son creux, en attendant le prochain cycle. Inquiétudes sur les marges L'immobilier marocain est en fin de cycle. Ce constat est confirmé autant par les professionnels que par les organismes publics, comme la Banque centrale. Toutefois, si l'on parle d'atterrissage et non de crash, c'est grâce au segment du logement social qui sauve le secteur. «À part le social, où les mises en chantier et la production ont progressé, les autres segments ont connu une baisse significative de la production et de la commercialisation», indique le président de la Fédération. Le social représente, en valeur, 60% de la promotion immobilière, le moyen standing 35% et le haut standing les 5% restants. Aussi, les dérogations fiscales sur le segment du social ne sont en aucun cas remises en cause, et le plafond de vente de 250.000 DH est maintenu jusqu'en 2020. Justement, c'est ce plafond de vente qui inquiète les promoteurs car les augmentations de prix des intrants et les charges foncières ne pourront pas être répercutées sur les acheteurs finaux, puisque le prix de vente est réglementé. Ce sont donc les marges des promoteurs qui «trinqueront». Cette donnée n'est certainement pas pour rien dans les dispositions de la loi de finances 2013. Une étude menée par McKinsey pour le compte du ministère des Finances avait fait ressortir qu'en 2009, les marges du secteur dans certains segments flirtaient avec les 100%, sans descendre sous les 30%. Depuis, ces niveaux ont sans doute significativement baissé. Mais y a-t-il encore de la marge dans leurs marges? Lire l'interview de Youssef Ibn Mansour : «Le secteur est dans une phase d'atterrissage»
