Le marché des organismes de placement collectif immobilier poursuit son ascension, confirmant son rôle de pilier dans la modernisation du financement de la pierre. Porté par la confiance des investisseurs institutionnels et une gestion de plus en plus structurée, le secteur franchit un nouveau cap, à fin 2024, avec plus de 109 milliards de dirhams d'actifs nets et un taux d'occupation supérieur à 94%. Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) s'imposent comme un instrument structurant de la modernisation financière du secteur. En l'espace de quelques années, ces véhicules ont su combiner stabilité, rendement et transparence, tout en attirant des investisseurs institutionnels à la recherche d'actifs tangibles et performants. Le dernier rapport semestriel de l'Autorité marocaine du marché des capitaux (AMMC) confirme cette montée en puissance : à fin 2024, le marché des OPCI franchit un nouveau cap, avec plus de 109 milliards de dirhams (MMDH) d'actifs nets et près de 1.800 actifs immobiliers valorisés à 132,7 MMDH. Un marché en expansion continue Le secteur, encore récent, affiche désormais une taille critique. À fin décembre 2024, neuf sociétés de gestion encadrent 55 OPCI opérationnels, tandis que 13 évaluateurs immobiliers assurent la transparence des valorisations. Le nombre d'OPCI agréés atteint 62, preuve de l'intérêt croissant pour ce véhicule hybride, à mi-chemin entre la pierre et la finance. L'actif net global s'élève à 109,34 MMDH, en progression notable par rapport à la même période de 2023. Cette expansion s'accompagne d'un endettement maîtrisé de 31,3 milliards de dirhams, confirmant la solidité de la structure financière du secteur. Derrière ces chiffres, c'est une véritable institutionnalisation du marché immobilier qui se joue : les grands investisseurs nationaux, compagnies d'assurances, banques, fonds de pension ainsi que la Caisse de dépôt et de gestion, y voient un outil stratégique de diversification et de stabilisation de leurs portefeuilles. La prédominance des stratégies diversifiées Le paysage des OPCI marocains se caractérise par une large domination des stratégies diversifiées, représentant près de 90% des actifs sous gestion. Ces véhicules investissent dans plusieurs typologies d'actifs immobiliers, bureaux, commerces, établissements d'enseignement ou de santé, afin d'optimiser la performance globale tout en limitant les risques sectoriels. À l'inverse, les OPCI spécialisés ne représentent que 10,3% de l'actif net global. Ils se concentrent généralement sur des segments à fort potentiel, tels que les établissements de santé ou les locaux d'enseignement, deux catégories dont les taux d'occupation dépassent 97%. Les bureaux et commerces, piliers du portefeuille immobilier Les données de l'AMMC confirment la centralité des actifs tertiaires dans la structure des portefeuilles. Les bureaux constituent 30% des actifs détenus, suivis des locaux commerciaux (26,5%) et des bâtiments à usage d'enseignement ou de formation (9%). Cette répartition traduit la préférence des investisseurs pour des segments à forte liquidité locative et à rendement stable, souvent adossés à des locataires institutionnels. Les établissements de santé (8,5%) et les actifs en développement (2,8%) complètent cette mosaïque d'investissement. À l'inverse, les actifs résidentiels, touristiques ou logistiques demeurent marginaux, confirmant le caractère avant tout professionnel et institutionnel du marché des OPCI. Un rendement stable et une vacance quasi nulle La performance opérationnelle des OPCI se distingue par des taux d'occupation particulièrement élevés. Le taux d'occupation physique moyen atteint 94,9%, tandis que le taux d'occupation financier s'établit à 93,7%, selon l'AMMC. Ces niveaux témoignent d'une rentabilité locative robuste et d'une faible vacance, notamment sur les segments de bureaux et de santé, où les taux flirtent avec les 100%. Cette stabilité renforce la confiance des investisseurs institutionnels, qui trouvent dans les OPCI un produit conjuguant visibilité à long terme et rendement prévisible, à contre-courant des fluctuations de marché observées sur d'autres classes d'actifs. Les OPCI restent fidèles à leur vocation d'investissement immobilier. Les actifs immobiliers représentent 94,8% du total des portefeuilles, contre 5,2% pour les actifs financiers. Cette proportion traduit une approche prudente, centrée sur la création de valeur via la détention directe d'immeubles de qualité plutôt que sur la spéculation financière. Les stratégies diversifiées affichent un profil similaire (95,1% d'immobilier), tandis que les OPCI spécialisés réservent une part légèrement plus importante aux instruments financiers (8,7%). Le poids croissant des investisseurs institutionnels Les compagnies d'assurances et organismes de retraite demeurent les premiers souscripteurs, représentant 41,8% de l'actif net global. Les banques suivent avec 19%, puis les entreprises non financières (12%), la CDG (9,6%) et les OPCVM (5,9%). Les personnes physiques résidentes, encore marginales, ne dépassent pas 1%. Cette structure actionnariale souligne que le développement du marché repose avant tout sur la demande institutionnelle, moteur essentiel de sa croissance future. Casablanca en pole position Sans surprise, la région Casablanca-Settat concentre près de 41% des actifs immobiliers détenus par les OPCI spécialisés et 34,9% pour l'ensemble du marché. Elle est suivie par Rabat-Salé-Kénitra (environ 20%) et les régions Marrakech-Safi, Tanger-Tétouan-Al Hoceïma et Fès-Meknès, qui oscillent entre 5% et 12% des actifs. Ce déséquilibre géographique illustre la forte polarisation économique du pays, mais aussi les perspectives de développement des marchés régionaux, notamment dans le sillage des zones industrielles, logistiques et universitaires en expansion. Sanae Raqui / Les Inspirations ECO
