Alors que le ministère de l'Intérieur corrige les dérives de la taxe sur les terrains urbains non bâtis (TTNB), l'exécution de la circulaire 323.G.2 révèle un fossé béant entre volonté politique et moyens opérationnels sur le terrain. Depuis le 5 mars 2026, tout terrain urbain non bâti à Marrakech, Tanger ou Fès ne peut être taxé sans zonage préalable certifié. La circulaire n°323.G.2 du 5 mars 2026, émise par la Direction de la gestion des collectivités territoriales, est un correctif urgent face aux dysfonctionnements persistants dans l'application de la taxe sur les terrains urbains non bâtis (TTNB). Basée sur des constats tangibles de divergences entre collectivités, cette directive encadre désormais cinq chantiers prioritaires. Si des avancées structurelles sont imposées, leur implémentation dépendra de l'efficacité opérationnelle des acteurs locaux. La circulaire révèle une pratique généralisée de taxation illégale de terrains situés hors des zones légalement définies, en violation flagrante de l'article 39 de la loi 47-06. Le texte rappelle impérativement que seuls quatre types de zones sont éligibles à la TTNB : les périmètres urbains (Loi 131.12), les centres classés, les zones touristiques ou d'expansion attenantes aux villes, et les terrains inclus dans des périmètres d'aménagement finalisés. Par exemple, un terrain à la périphérie de Marrakech, taxé alors qu'il relevait d'un secteur sans schéma directeur validé, illustre les abus désormais proscrits. Ce qui change concrètement : les gouverneurs ont l'obligation de procéder à un audit exhaustif des dossiers existants sous 90 jours pour annuler les impositions irrégulières. Cependant, la faisabilité de cette mesure se heurte à un obstacle technique majeur : l'identification précise des «zones définies par le classement» exige une cartographie inter-services (urbanisme, équipement, services fonciers) que seules 15% des communes rurales possèdent. Disons que sans base géolocalisée unifiée et moyens humains dédiés, cette clarification restera théorique dans les territoires les moins dotés. Les exonérations Contrairement à certaines interprétations erronées, la circulaire confirme la stabilité du cadre légal des exonérations (loi 47-06 modifiée par le décret 07.20). Néanmoins, elle impose deux obligations procédurales nouvelles aux propriétaires et aux autorités. D'une part, les demandeurs doivent désormais fournir des preuves tangibles pour bénéficier des exemptions : attestation de maintien agricole ou pastoral, certificat de raccordement aux réseaux d'eau/électricité, ou justificatif d'avancement des travaux de construction. D'autre part, le gouverneur se voit assigner un rôle contraignant : exécuter sans délai les décisions de justice annulant la taxe, comme dans le cas d'un promoteur casablancais ayant obtenu gain de cause contre une imposition abusive et exigeant le remboursement sous supervision préfectorale. Cependant, l'efficacité du système reste compromise par la carence structurelle des commissions d'examen prévues à l'article 42 de la Loi 47-06. Cela dit, faute de budget pour rémunérer les membres – architectes, ingénieurs, représentants de l'Etat –, un certain nombre de commissions ne se réunissent qu'à 30% de leur potentiel, retardant de 6 à 18 mois le traitement des dossiers. Une lacune opérationnelle qui perpétue un traitement inéquitable des exonérations légitimes. La progressivité des taux, une avancée théorique confrontée aux limites techniques La circulaire impose une rupture avec les pratiques antérieures où la plupart des collectivités appliquaient les taux nominaux sans progressivité. Désormais, les conseils territoriaux doivent obligatoirement calquer leurs délibérations sur trois barèmes différenciés selon le niveau d'équipement : zones équipées (15-30 DH/m2), zones d'équipement moyen (5-15 DH/m2) et zones d'équipement faible (0,50-2 DH/m2). Cette stratification, illustrée par l'écart entre un terrain industriel de Tanger (taxé à 25 DH/m2) et un lotissement périphérique (plafonné à 2 DH/m2), vise à corréler la fiscalité aux capacités contributives. Ce qui change concrètement : toute délibération s'écartant de ces fourchettes sera légalement invalide. Cependant, la faisabilité de cette «révolution fiscale» dépend entièrement du zonage technique préalable, exigeant un diagnostic approfondi impliquant les services municipaux, entreprises de distribution et institutions publiques. Cela dit, sans appui technique de l'Etat pour les SIG (Systèmes d'information géographique), la grande majorité des communes ne peuvent produire ce zonage. Une contrainte opérationnelle qui risque de perpétuer des inégalités territoriales, transformant une mesure progressiste en privilège réservé aux métropoles équipées. Clarification procédurale pour les remises de pénalités Face au traitement chaotique des demandes d'allègement, la circulaire instaure une double procédure basée sur un seuil financier de 50.000 DH. Pour les montants supérieurs, par exemple pour un héritier à Fès cumulant 60.000 DH de pénalités, le gouverneur statue sur la base d'un rapport détaillé du trésorier incluant le décompose annuel des taxes et amendes. Pour les montants inférieurs ou égaux à 50.000 DH, la décision relève du seul directeur de la collectivité territoriale. Ce qui change concrètement, c'est une séparation nette des compétences visant à accélérer le traitement. Néanmoins, cette réforme crée une inéquité procédurale majeure. Les petits propriétaires, notamment les dossiers inférieurs ou égal à 50.000 DH, dépendront intégralement de l'appréciation subjective des administrations locales, sans mécanisme de recours obligatoire. Elément notable : le décret 2116.20 ne prévoit aucune procédure d'appel contre les décisions des directeurs, ouvrant la voie à un arbitraire préjudiciable aux contribuables modestes. Une lacune qui transforme une clarification nécessaire en source potentielle de contentieux locaux, particulièrement dans les territoires où la supervision préfectorale est faible. Le zonage technique, condition sine qua non à la taxation Le point 4 de la circulaire impose une obligation préalable désormais incontournable : aucune taxation TTNB ne pourra être appliquée sans un zonage certifié des niveaux d'équipement. Une démarche qui exige deux étapes impératives : la réalisation d'un audit croisé avec les fournisseurs de services (ONEE, régies municipales, services techniques) et la production de cartes validées par le gouverneur. Ce qui devient concret : une collectivité ne pourra plus délibérer sur les taux sans ce diagnostic territorial formalisé. Or, sans budget dédié aux systèmes d'information géographique (SIG), cette étape condamne les collectivités moins nanties à l'immobilisme. La faisabilité apparaît en effet compromise pour environ 80% des communes rurales, où les services techniques manquent de compétences et de ressources pour consulter des acteurs multiples (entreprises de distribution, services publics municipaux). Seules les métropoles comme Casablanca ou Rabat disposent actuellement des outils nécessaires, créant un risque immédiat de discrimination territoriale dans l'application de la réforme. Rationalisation théorique versus réalités opérationnelles La circulaire révèle une volonté ministérielle de corriger des dysfonctionnements majeurs : l'encadrement strict des taux par progressivité, l'exécution obligatoire des décisions judiciaires annulant la taxe, et l'éradication des impositions hors périmètre légal constituent des avancées juridiques indéniables. Toutefois, ces prescriptions butent sur des obstacles pratiques insurmontables pour de nombreuses collectivités. D'une part, le zonage technique préalable – clé de voûte du système – reste inaccessible sans moyens SIG et expertise interinstitutionnelle. Et, d'autre part, les commissions d'examen des exonérations, déjà prévues par l'article 42 de la Loi 47-06, peinent à se réunir par manque de moyens humains selon un rapport de la DGCT, réduisant à l'utopie leur application effective. La citation du ministre de l'Intérieur, Abdelouafi Laftit, appelant à «accélérer l'application stricte et conforme de ces directives», résume le défi : en l'absence de mécanismes d'accompagnement financier et technique, seules les collectivités dotées d'une ingénierie territoriale robuste pourront mettre en œuvre la réforme. Un paradoxe qui risque d'accentuer les inégalités entre territoires urbains et ruraux, faisant de la TTNB un révélateur des fractures de gouvernance locale.
