«إن أهمية الموضوع الذي تعرضنا له (المؤلف) تكمن في أنه دراسة لموضوع جد حساس لم يوله رجال القانون أهميته الخاصة، ذلك أن رجال القانون الخاص اهتموا بالمسطرة الإدارية والقضائية دون أن يغوصوا في البحث عن الجانب الاقتصادي والمالي لمسطرة نزع الملكية رغم أن القضاء فتح المجال أمام الإدارات الموكول لها حق نزع الملكية من أجل المنفعة للقيام بدراسة الجدوى قبل الإقدام على سلوك هذه المسطرة، وقد اتخذ العمل القضائي من حجة مراقبة الملاءمة والمشروعية لكي يراقب الكلفة المالية للمشروع المقرر إقامته قبل إقرار مشروعية مرسوم إعلان المنفعة العامة. وقد تبين من خلال المعطيات الرسمية أن الدولة لا تلتجئ إلى مسطرة نزع الملكية إلا إذا تحقق أحد الأسباب التالية: رفض المالك للثمن المحدد من طرف اللجنة الإدارية للخبرة. عدم توفر المالك المحتمل على رسوم ووثائق حاسمة مثبتة للملكية. وجود نزاع حول الملك. مراجعة بعض النصوص: وإذا كان السببان الأخيران مقبولين فإن التساؤل يبقى مطروحا بالنسبة للأثمنة المعروضة من طرف اللجان الإدارية للخبرة التي كثيرا ما قد تقترح أثمنة بخسة إن لم نقل تافهة، بناء على أدوات غير علمية، وإنما مبنية على هدي ومزاج بعض أعضائها، لذلك وجب التفكير في إسناد هذه المهمة إلى شخص معنوي يختص في مجال الخبرة العقارية يكون بعيدا عن الأهواء والضغوط الإدارية التي تمارس من طرف ذوي النفوذ والسلطة، الشيء الذي يتطلب مراجعة بعض النصوص القانونية المنظمة للخبرة العقارية نذكر منها على الخصوص: المرسوم المؤرخ في 16 أبريل 1983 الصادر بتطبيق القانون رقم 7.81 المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة والاحتلال المؤقت ولاسيما الفصل 7 منه. المرسوم المؤرخ في 5 مارس 2002 المعدل والمتمم للمرسوم الملكي المؤرخ في 21 أبريل 1967 المتعلق بالمحاسبة العمومية ولاسيما الفصل 82 منه الذي يحدد كيفية تكوين اللجنة الإدارية للخبرة. 271 اجتماع وأداء 216 مليون درهم: كما أن المراجعة مطلوبة سواء بالنسبة لأعضاء اللجنة الإدارية للخبرة وكذا الخبراء المعينون من طرف السلطة القضائية. والجدير بالملاحظة أنه خلال سنة 2007 اجتمعت اللجنة الإدارية للخبرة بخصوص الاقتناءات العقارية لفائدة الدولة (الملك الخاص) 271 مرة من أجل تقييم 747 هكتار على الصعيد الوطني، نجم عنها أداء ما يناهز 216 مليون درهم تم إيداع 37 مليون درهم لدى صندوق الإيداع والتدبير (1). وزارة التربية الوطنية في رأس اللائحة: وتهم هذه الإحصائيات الاقتناءات العقارية بصفة عامة، سواء بالتراضي، أو عن طريق نزع الملكية (2)، حيث يكون المستفيد الأول من هذه العمليات هو قطاع التربية الوطنية بنسبة 75 %. وهنا تبدو أهمية قطاع التربية الوطنية في السياسة العامة للدولة، ذلك أن نزع الملكية لأجل المنفعة لم تتم من أجل الكماليات وإنما تلبية لحاجيات ملحة فرضتها الرغبة في نشر التعليم والدراسة لدى مختلف جهات المملكة. تباين: هذا، وأنه من خلال مع بعض المنزوعة ملكيتهم لأغراض عامة، يستخلص مايلي: بعض المنزوعة ملكيتهم يستغربون من التعويضات المعروضة عليهم من طرف اللجان الإدارية والخبرة، ويفضلون اللجوء الى المحاكم الإدارية لإنصافهم. البعض الآخر يرفض مبدأ نزع الملكية معتبرا أن التعويض مهما ارتفع فهو غير كفيل بجبر الضرر عن نزع الملكية لأنه يعوض الضرر المادي دون المعنوي. وفي المقابل فإن الإدارة كثيرا ما تشتكي من التعويضات المحكوم بها من طرف القضاء مفسرة أنها لاتعكس الأثمنة المتداولة في السوق العقارية، إذ كيف يعقل أن تحدد اللجنة الإدارية للخبرة التعويض في 100 درهم للمتر المربع مثلا وتقضي المحكمة بتعويض لايقل عن 1500 درهم، وتتساءل هل تقرير الخبير المفرد أسمى من تقرير لجنة إدارية للخبرة المكونة من مختصين في مختلف المجالات الإدارية والتقنية، خاصة أن بعض الأحكام والقرارات القضائية تكتفي بالتصديق على تقرير الخبرة رغم أنه مجرد رأي تقني. وقالت بعض المصادر العقارية إنه في الوقت الذي تسعى الجهات المختصة في الحفاظ على أسعار السوق العقارية تأتي التعويضات القضائية عن نزع الملكية لتقضي على كل تلك المجهودات لتبقى الأسعار مرتفعة، وذلك عن طريق تحديد أثمنة مرتفعة للعقارات المنزوعة ملكيتها، هذه الأثمنة التي تتحول الى أثمنة مرجعية عند الرغبة في اقتناء عقارات مماثلة أو تفويتها بل وكذا من أجل مراجعة التصريحات الضريبية. ضرورة الحرص على مال دافعي الضرائب دون تفريط في الحقوق: والأكيد أن التعويض عن نزع الملكية يجب أن يكون عادلا، سواء بالنسبة للسلطة نازعة الملكية أو المنزوعة ملكيته، لأن التعويض في جميع الأحوال يبقى مالا عاما لايجب أن يثري على حسابه أي فرد أو جماعة، وأن اللجنة الإدارية للخبرة أو قاضي نزع الملكية إنما هم حماة هذا المال العام ويتعين بالتالي أن يتم التعويض بقدر الضرر مع الأخذ بعين الإعتبار أن المنزوعة ملكيته قد يستفيد من المشروع المنجز في إطار نزع الملكية، سواء تعلق الأمر بالمجال التربوي، أو الصحي، أو الإجتماعي بصفة عامة. ويتأكد هذا إذا علمنا أن التعويض في هذا المجال لايعتبر ثمنا مقابلا للبيع، وإنما هو تعويض يؤدى من أموال المواطنين دافعي الضرائب كافة ومن ضمنهم المنزوعة ملكيته. لذلك وجب تقديم المصلحة العامة على المصلحة الخاصة دون أن يؤدي ذلك الى إسقاط أي من المصلحتين». هوامش: Voir Rapport d ctivité de la direction des domaines. année 2007 p 40. 2) تم اقتناء سنة 2007 :895 هكتار، منها 678 هكتار عن طريق التراضي و 217 هكتار عن طريق نزع الملكية، نسبة 247 عملية بالنسبة للتراضي و 225 عملية نزع الملكية لأجل المنفعة العامة، بينما لم تتعد المساحة المُقناة 330 هكتار سنة 2006، ووصلت سنة 2005: 543 هكتار، و 516 هكتار سنة 2004، نفس المرجع أعلاه ص 20.
