فيروس كورونا وقطاع العقار بالمغرب..قلق وسط الفاعلين ومطالب بدعم لتفادي الإفلاس

اتفقت جميع شركات التسويق العقاري على أن مسألة نعاش وإحياء السوق مسألة بقاء! وغني عن القول، أن هناك الكثير من القلق بين الفاعلين، الذين تم إغلاق جميع مواقع البناء الخاصة بهم تقريبًا لأكثر من شهرين، تفرض الأزمة الصحية! اليوم، ليس لدى المشغلين والفاعلين رؤية، كما أن آفاق ما بعد أزمة "كوفييد19" ليست مطمئنة للغاية.
لتفويض عقار، يحتاج المروّج إلى 128 توقيعًا. هذا يمثل 6 أشهر من الإجراءات والبيروقراطية … وأخيرًا، كل هذا التأخير له تكلفة لكل من المروج والمشتري.
"منذ 16 مارس، وصل حجم المعاملات إلى طريق مسدود تقريبا. انهارت المبيعات منذ الاحتواء. وانخفضت المعاملات بنسبة 91٪ "، يشير عادل البيطار، كاتب العدل. الاستنتاج واضح. وفقا لكاتب العدل ، منذ الحجز، لم يتجاوز حجم العقود المجهزة 7000 عقد. ويمثل هذا 3500 عقدًا شهريًا مقارنة ب 40.000 في عام 2019 (أي -91٪). مع العلم أن غالبية العقود المجهزة تأتي من المعاملات الكامنة المسجلة قبل Covid-19.
في هذا الوقت، ليس هناك ما يضمن عودة السوق إلى النمو. وهذا يعني أن السوق تتوقع الأسوأ في 2020-2021. للتذكير، حتى قبل أزمة كوفيد، عانى القطاع من مشاكل نفسية في الانتظار والترقب ومشاكل هيكلية لما يقرب من 5 سنوات (2015-2020). ويتعين على المروجين الاعتراف بأنه "يجب أن يصل النموذج الاقتصادي السائد منذ 20 سنة إلى حدوده". من المسلم به أن هذا النموذج كان قادرًا على توفير الحلول ، ولكنه اليوم أصبح قديمًا وغير فعال.
لذلك هذا هو المخزون القليل من سوق العقارات كما أدركت وحللتها مجموعة من الرؤساء والمروجين الذين يمثلون المجموعات المرجعية. كان ذلك خلال ندوة عبر الإنترنت استضافتها إنجاز للحلول برئاسة جواد الزيات.
إن إعادة إحياء القطاع لا يمكن أن يصدر مرسومًا بمفرده. لذلك هناك العديد من التحديات التي يتعين مواجهتها. من هناك، "سيتعين علينا أن نغتنم أزمة Covid كفرصة لإعادة التفكير في النموذج الحالي وبدء فترات الراحة من أجل البدء مرة أخرى على أسس متينة"، توصي إيمان قباج، الخبيرة العقارية. كدليل على ذلك، السوق الفرنسية التي ستغادر (مع إزالة الحبس في فرنسا) بتفاؤل متجدد وعائد واعد من المشترين. علاوة على ذلك ، "أكدت 68٪ من الفرنسيين عزمهم على الشراء أو الاستحواذ المقترح"، تؤكد إيمان قباج.
خادمة ماذا عن المغرب؟ ما هي التدابير لإنعاش السوق؟ كيفية إعادة تنشيط الطلب وتحريك عملية الشراء؟ من هناك، يضع حسن كتاني، رئيس مجموعة كتاني إيموبيليي، المؤشر على العقبات المتعددة للقطاع: "إن مشكلة العقارات هي نتيجة مباشرة لعدم التوافق بين العرض والطلب. هناك أيضًا قواعد تخطيط المدن التي تكون صارمة ، وعفا عليها الزمن ، وعفا عليها الزمن … ونتيجة لذلك، فإن المنتج غير مناسب بشكل عام للطلب".
يدعو رئيس Kettani Immobilier إلى "إصلاح شامل لقواعد تخطيط المدن التي تعاقب المشتري. ويصر الكتاني على أن إعادة التصميم ستجعل من الممكن إنتاج شقق بمتر مربع أرخص. جانب سلبي آخر: الإجراءات الإدارية مرهقة للغاية. يطالب الكتاني بتخفيف هذه الإجراءات.
"يحتاج المروج إلى 128 توقيعًا. يستغرق الأمر 6 أشهر على الأقل من الإجراءات قبل التصريح بسلعة … بشكل عام ، يقضي المروج عامًا في الآلات البيروقراطية. في نهاية المطاف ، كل هذا التأخير له تكلفة لكل من المطور والمشتري ". كل هذه العوامل تزيد من سعر العقار. يضاف إلى ذلك عدد كبير من الضرائب (IS ، TNB ، ضرائب الانفجار، الضرائب المحلية، صندوق الأعمال، إلخ).
وفقا لرئيس مجموعة الكتاني، من الضروري أيضا الغموض في مسألة "هامش الربح للمطور العقاري. من حيث المبدأ، يتقلب الهامش في المتوسط بين 20 و 25٪ ". ولكن عليك دمج الإجراءات والتفويضات التي تستغرق عامًا. أضف إلى ذلك 3 أو 4 سنوات للتسويق … وأخيرًا ، يتم ترك المروج بهامش سنوي يتراوح بين 6 و 7٪ بدون المزيد ، كما يقول الكتاني. هناك أيضا أجور تدفع للبنوك بالإضافة إلى زيادة أسعار الفائدة.
من جهته ، اكد محمد محمد بوزوبع ، رئيس شركة TGCC Immobilier. ان المشكلة الكبرى تكمن في الطلب على الأسرة والقدرة الشرائية: "يمكن أن تكون فترة ما بعد Covid فرصة للتعافي ، أو حتى بمثابة ذريعة لبداية جديدة". ولكن بشرط أن تتبع القوة الشرائية للأسر. ومع ذلك ، هذا ليس أمرا مفروغا منه. ونتيجة لذلك ، لا يزال انتعاش الطلب يعتمد على "ملاءة" الأسر والمشتري. لذلك سيتعين علينا تحفيز القوة الشرائية وتقليل تكلفة قروض الرهن العقاري.
علاوة على ذلك، فإن المهنيين بالإجماع: يمكن تحفيز الطلب من خلال تخفيض أسعار الفائدة المصرفية. للإقناع ، يعطي المروجون مثالاً عن الأسعار السلبية في فرنسا، أو الأسعار التي تتراوح بين 1.1 و 1.2٪.
في المغرب، يمكن للبنوك أن تبذل جهودا مع حزم قروض الرهن العقاري التي تتراوح من 2 إلى 3٪ حسب قول المروجين. بوزوبع أخذ الأمر أبعد من ذلك ويقدم أسعار فائدة "مدعومة من الدولة". ويوصي رئيس TGCC أيضًا بتخفيف الأعباء الإدارية (خاصة السجل العقاري ورسوم التسجيل وما إلى ذلك).
في الوقت الحالي، يبدو أن ما بعد كوفيد سيكون صعبًا. ستكون الأسر أقل ميلاً للانخراط في الديون طويلة الأجل. الأكثر تفاؤلاً، يتوسل ما بعد كوفيد لصالح التغييرات في اختيار العقارات. وفقًا للدراسات الحديثة ، سيختار المشترون في المستقبل مساحة أكبر، ومنزلًا فرديًا مع حديقة وشرفة، وما إلى ذلك. هذا التغيير المحتمل في خيارات الطلب يستحق الدراسة.