فرض أسعار مرجعية عالية من طرف الضرائب يعيق انتعاش سوق العقار تراجع المشاريع السكنية من 474 ألف وحدة خلال 2011 إلى 180 ألفا في 2018

يتواصل ركود السوق العقاري في المغرب منذ عدة سنوات بشكل خطير دون أن يؤدي ذلك إلى تصحيح السوق وانخفاض الأسعار بعد الفورة التي عرفتها قبل سنة 2012. ويعرف السوق عزوفا عن البيع، إذ يفضل العديد من المنعشين ترك عماراتهم فارغة بدل بيعها بأسعار ملائمة خوفا من المراجعات الضريبية المنهجية على أساس أسعار مرجعية عالية لم تعد تساير واقع السوق.
وتتجلى أزمة القطاع في التراجع الكبير الذي عرفه حجم إطلاق المشاريع السكنية الجديدة خلال السنوات الأخيرة، حيث نزل عاما بعد عام، ليهبط من 474 ألف وحدة سكنية خلال 2011 إلى 180 ألف وحدة سكنية فقط في 2018، وذلك في سياق التراجع الكبير للمبيعات رغم وجود عجز سكني مزمن في البلاد، الشيء الذي أصبح يقلق استمرار العديد من الشركات العقارية الكبرى. والمفارقة الكبرى أن أسعار العقار ظلت في مستويات عالية غير قادرة على العودة إلى مستويات ملائمة لواقع السوق والتوازنات الجديدة للعرض والطلب بسبب تدخل إدارة الضرائب عبر فرض أسعار مرجعية، والتي تقوم بمراجعات ضريبية لكل المعاملات على أساسها، الشيء الذي يؤدي إلى فرض رسوم إضافية على أرباح وهمية يفترض أن البائع حققها من المعاملة وأخفاها عن إدارة الضرائب. ونتيجة لذلك تولد لدى الملاكين نوع من العزوف عن البيع، وبالتالي ركود في السوق.
وتبين إحصائيات مؤشر أسعار العقار الذي يعده بنك المغرب بالتنسيق مع المحافظة العقارية هذه المفارقة. فخلال الربع الأول من العام الحالي انخفض عدد المعاملات المتعلقة ببيع الفيلات بنحو 21 في المئة، فيما لم يتأثر مؤشر أسعار الفلل إلا بنحو 5 في المائة. وعموما انخفض حجم المعاملات المتعلقة بالعقار السكني بنسبة 13.4 في المئة، فيما لم يستجب مؤشر الأسعار إلا بانخفاض ضئيل في حدود 1.1 في المئة.
ويود العديد من المنعشين تخفيض الأسعار من أجل بيع مخزونهم من الوحدات السكنية، إلا أن سيف إدارة الضرائب وأسعارها المرجعية تقف لهم بالمرصاد. فمنذ 2015 وضعت إدارة الضرائب أسعارا مرجعية حسب المدن والأحياء، ولا تقبل إجراء أية معاملة إلا على أساسها. الشيء الذي تسبب في إبطال آلية السوق (العرض والطلب) في أداء دورها في تصحيح السوق بسبب تدخل إدارة الضرائب مستعملة قوة الدولة في فرض أسعار وتوازنات أصبحت متجاوزة.
وللإشارة فإن أغلب مستويات الأسعار الحالية يعود إلى ما قبل اندلاع الأزمة المالية العالمية في 2008، وهي الفترة التي عرف فيها المغرب فورة عقارية غير مسبوقة مع إقبال الأجانب على الاستثمار في العقارات بالمغرب، خاصة الإقامات الثانوية، إضافة إلى إقدام العديد من المتقاعدين في بلدان الشمال الأوروبية الباردة على شراء شقق في المغرب بسبب التحفيزات والإعفاءات الضريبة التي وفرها لهذه الشريحة، إضافة إلى بيئته الدافئة ورخص المعيشة مقارنة مع بلدانها الأصلية. وانتعش العقار بشكل غير مسبوق خلال تلك الفترة، خصوصا في بعض المناطق وعلى رأسها مراكش. وارتفعت أسعار العقار بقوة نتيجة لذلك، لأن العرض العقاري أصبح موجها لزبائن قادمين من بلدان الشمال ويتمتعون بقدرة شرائية عالية جدا مقارنة مع المواطنين المغاربة. غير أن اندلاع الأزمة العالمية وتفاقمها وضع حدا لهذا التوجه، وكان مفروضا أن يعرف السوق تصحيحا في الأسعار لتعود إلى مستويات ملائمة مع متطلبات السوق الداخلية. إلا أن قرارات سياسية عاقت هذا التصحيح، ومنها تحديد سعر مرجعي من طرف إدارة الضرائب منذ 2015 بهدف كبح انخفاض الأسعار وضمان استمرار جني محاصيل الضرائب على أساس أسعار عالية. غير أن هذا السلوك قتل السوق، وأدى إلى استقرار الركود. وما دامت آلية السوق والعرض والطلب معطلة، والآلية الإدارية هي التي تحدد الأسعار، فإن التصحيح لا يمكن أن يتم إلا من خلال الآليات السياسية.