مافيا العقار تجهز على التعاونيات الفلاحية بجهة فاس

يرى البرلماني، عبد الله عبدلاوي، عن فريق العدالة والتنمية، بأن حدة مشكل التعاونيات الفلاحية بدأت في سنة 2005، وهي الفترة التي يقول عنها إن المضاربين العقاريين تلقوا فيها إشارات من أطراف حكومية بإمكانية شراء هذه التعاونيات. ويقول إن كلا من وزير المالية ووزير الإسكان ووزير الفلاحة في حكومة جطو أعطوا تصريحات في تلك الفترة تفيد بإمكانية رفع الدولة ليدها عن هذه التعاونيات التي يستغلها فلاحون منذ فترة الإصلاح الزراعي المعروفة في التاريخ الحديث للمغرب.
وكان القانون، قبل إشارات هؤلاء الوزراء، يمنع بيع أو شراء هذه الأراضي، كما أن البناء فوقها محدد، ولا ينبغي للفلاح الذي يستغلها أن يبني أكثر من طابق واحد وفي مساحة محددة.
وبعد هذه الإشارات الحكومية، تمت مراجعة القانون واعتماد مذكرة ثلاثية وتم إصدار مقررها التنظيمي، بشكل تم فيه الترخيص للمنعشين العقاريين بشراء هذه التعاونيات التي يبلغ عددها حوالي 200 تعاونية فلاحية تمتد على مساحة إجمالية تقدر ب2500 هكتار على صعيد فاس. أما على الصعيد الوطني فتبلغ مساحتها الإجمالية حوالي 350 ألف هكتار. ويقول البرلماني عبدلاوي، وهو كذلك منعش عقاري، إن تعديل هذا القانون تم بضغط مما يسميه بلوبيات العقار. ويضيف أن القانون عدل ليفرض أمرا واقعا يتجلى في كون أغلب هؤلاء المضاربين اشتروا مساحات شاسعة قبل إصدار القانون بأثمنة بخسة. فيما يتحدث البعض عن أن هناك من الفلاحين الذين باعوا هذه التعاونيات من تعرض لعمليات نصب واحتيال فقد خلالها الملايين من السنتيمات نتيجة الجهل والأمية.
وبالرغم من أن القانون كان يمنع بيع هذه التعاونيات قبل تعديله وإصدار المذكرة الثلاثية التي تقر بمبدأ «رفع اليد»، فإن هؤلاء المضاربين، طبقا للبرلماني عبدلاوي، لجأوا إلى شراء هذه الأراضي بطرق ملتوية كالاعتراف بالدين وحجز دفتر النظير العقاري والتوقيع على بيوعات عند بعض الموثقين، ولكن دون التصريح بهذه البيوعات أو اللجوء إلى العقود العرفية وتصحيح الإمضاء في بعض المقاطعات المعروفة بهذا التحايل. وفي بعض حالات الاعتراف بالدين، يضيف المصدر، يعترف بعض الفلاحين بدين أكثر من المبلغ المدفوع حتى لا يتراجع عن فكرة البيع. وفي حالات أخرى تدفع مبالغ خيالية من قبل هؤلاء المضاربين وبالنقد في خرق للقانون الذي يشترط في هذا الوضع الأداء بالشيك، وفي بعض الرسوم، يقول هذا البرلماني، يمكن أن تتعدى بعض مثل هذه المعاملات ملايير السنتيمات.
فلاحون يتعرضون للنصب
ويذهب المصدر إلى أن هناك من الفلاحين من تعرض للنصب نتيجة الجهل والجري وراء المبالغ المغرية، إذ إن المضارب العقاري يدفع العربون ويستغل سذاجة الفلاح ويوقع له وثيقة يعتقد الأخير بأنها وعد بالبيع، في حين يتعلق الأمر ببيع نهائي.
ويورد عبدلاوي أن هؤلاء المضاربين استغلوا نفسية الفلاح الذي كان لا يملك قوت يومه، فإذا به، بين عشية وضحاها، يتلقى عروضا لبيع أرضه مقابل الملايير. وعن هؤلاء المضاربين، يشير المصدر إلى أنهم لا يتعدون العشرات، ومنهم مؤسسات معروفة على الصعيد الوطني. هذا في الوقت الذي كانت فيه جمعية المنعشين العقاريين بفاس سبق لها أن راسلت جميع الجهات المعنية للتدخل من أجل وضع حد لهذه الظاهرة، لكن دون جدوى. وعن الحل؟ يقترح هذا البرلماني أن تتدخل الدولة، في إطار ما يعرف بحق الشفعة، لاسترداد هذه التعاونيات، مع مراعاة تعويض الفلاحين. ويقول إن هذا الحل سيمكن من ضبط سوق العقار بالمغرب وإعادة الاعتبار للمنعشين الصغار والمتوسطين المهددين بالعطالة بسبب هذه المضاربات.
وفي الوقت الذي كانت تتحرك فيه جمعية المنعشين العقاريين بفاس، كانت المفاجأة، هي صدور المذكرة الثلاثية التي ترخص بشراء هذه التعاونيات. والغريب، يضيف البرلماني، هي أنها صدرت في آخر أيام حكومة ادريس جطو، وبضغط من لوبيات العقار على الصعيد الوطني.
ومن جهته انتقد البرلماني عبد الحميد المرنيسي، عن حزب التقدم والاشتراكية، الإدارة التي قال عنها إنها ارتكبت أخطاء بسبب قبولها لعقود هي في غالبيتها مزورة. وذهب هذا المنعش العقاري إلى أن هذه العقود تكون عادة إما مزورة الإمضاء أو عبارة عن وعد بالبيع يتحول إلى بيع نهائي دون علم الفلاح أو أن شهادات رفع اليد لا تكون أصلية. وتطرق هذا البرلماني إلى ما سماه بالتحايل في هذه البيوعات، وأعطى مثال تعاونية فلاحية تبلغ مساحتها 17 هكتارا بيعت بحوالي 150 مليون سنتيم بالمجمل، عوض 150 مليون سنتيم للهكتار الواحد. وقال إن بعض الأطراف المتدخلة في إعداد هذه الوثائق، وضمنها بعض الموثقين، تغتنم فرصة جهل الفلاح ليجعلوه يوقع على هذه الوثائق. ويذكر أن هذه الأرض بيعت بعد ذلك، على الأوراق، بحوالي 850 مليون سنتيم، مع العلم أن الثمن الحقيقي يمكن أن يصل إلى خمسة ملايير سنتيم.
اتهام الإدارة بالتزوير
ويسجل المرنيسي أن القضاء، وبالرغم من توصله بملفات حول هذه القضايا، إلا أنه لم يقل بعد كلمته. ويتساءل عما إذا كانت لهؤلاء المنعشين العقاريين تدخلات أو نفوذ. وعن رد الحكومة على تحركات برلمانيي فاس لمعالجة مشكل هذه التعاونيات، يذكر المرنيسي أن «الوزراء عادة ما يؤكدون أننا على حق وأنهم يعملون على تسوية الوضعية». ويضيف أن التصريح الأخير لوزير الفلاحة، وهو يجيب عن سؤال شفوي لفريق العدالة والتنمية بمجلس النواب، والذي أكد فيه أن الحكومة ستعمل على إلغاء كل العقود التي تم إنجازها قبل اعتماد المذكرة الثلاثية، هو إيجابي شريطة تفعيله. وعن إمكانيات التفعيل أمام ضغط لوبيات العقار، يرد المرنيسي بأن الوزير له من الإمكانيات الشيء الكثير لتطبيق القانون.
هل سيتمكن عزيز أخنوش، وزير الفلاحة، من تفعيل تصريحه أمام البرلمان وإلغاء عقود تقدم على أنها غير قانونية للوبي العقار على صعيد جهة فاس وعلى الصعيد الوطني؟ هذا ما ستجيب عنه الأيام والشهور القادمة، أي قبل أن يمضي الأجل الذي يحدده القانون لتطبيق حق الشفعة واسترداد هذه التعاونيات والمحدد في ستة أشهر.
رضوان اعبابو* : لا بد من إحداث مرصد وطني للعقار
لعل إثارة موضوع الوعاء العقاري بمدينة فاس وطرق تدبيره قد جاءت متأخرة بعض الوقت بالنظر إلى الجرائم التي يعرفها هذا المجال، حيث تم الإجهاز على رصيد مهم من هذا الوعاء، فاستفاد من ذلك من استفاد والبقية تنتظر دورها.
إن رحلة البحث عن البقع الأرضية والتجزئات السكنية والهكتارات الفلاحية، سواء في إطار القانون أو بالتحايل عليه أو حتى بخرقه في أغلب الأحيان أضحت الرحلة المفضلة للكثيرين المفضلة سواء من المضاربين العقاريين المعروفين أو من زمرة من المسؤولين الجماعيين وأتباعهم وأشياعهم ومعاونيهم..
وأنا أبدي أسفي البالغ لما حصل بالنسبة إلى «أراضي التعاونيات الفلاحية» من تلاعبات خطيرة، حيث تم الضغط من طرف اللوبي العقاري حتى يعدل القانون ويؤول ويفسر في اتجاه إمكانية تفويتها لطغمة من المضاربين العقاريين وتجزيئها لبناء غابات إسمنتية، وهو ما يناقض الفلسفة التي كانت تحكم هذا النوع من الأراضي من أساسها، حيث كان أصحابها مجرد مستفيدين وكان القانون ينص على عدم إمكانية تفويتها إلا للدولة، بمعنى أنها أراض كانت ستؤول إلى الدولة وهو ما تم التحايل عليه وأصبحت مصدر ثروة قلة قليلة من المتلاعبين سواء من المستفيدين القدامى أو ممن قدموا لهم إغراءات مع الأسف تمت تزكيتها فيما بعد... والآن نجد أن الوقت قد حان لندق ناقوس الخطر بالنسبة إلى ما يعرف بأراضي الجموع.
ومشكلة المشاكل بالنسبة إلى العقار بالمغرب هي تشتت الأنظمة القانونية التي تحكمه، وهو ما يِِؤثر على الاستثمار ويضرب مبدأ الشفافية ويجعل هذا الحقل مجالا رحبا للتلاعب.
فالقواعد القانونية التي تطبق على العقارات غير المحفظة هي قواعد الفقه المالكي على اختلاف هذه الأخيرة أيضا والقواعد التي تطبق على العقارات المحفظة هي قواعد القانون العصري التي جاءت مع الاستعمار وأراضي الجموع عرفت أول تنظيم قانوني لها بمقتضى ظهير27 أبريل1919 مرورا بظهير 6 فبراير 1963 كما أن هناك عدة أنظمة قانونية أخرى.
إن الرصيد العقاري الجماعي الذي تديره مديرية الشؤون العقارية القروية ومجلس الوصاية التابعان لوزارة الداخلية يقدر بحوالي 12 مليون هكتار وهي تمثل 46.1 في المائة من مجموع الأراضي الفلاحية بالمغرب.
إن هذه الثروة العقارية الوطنية التي كانت تستغل على وجه الشياع وبشكل جماعي وتخضع لأعراف وتقاليد القبائل المغربية تتعرض لاستنزاف مستمر..
والقانون ينص على أن أراضي الجموع غير قابلة للتفويت (كالبيع أو الهبة مثلا) وهي غير قابلة للحجز وليس للتقادم وإنما يحق لأبناء الجماعات السلالية الاستفادة منها.
وما يلاحظ هو أن هذا النوع من الأراضي يشكل امتدادا مجاليا وثروة حقيقية يمكن الاستفادة منها من طرف بعض المدن كمدينة فاس مثلا، فالأراضي الممتدة عبر طريق إيموزار مرورا بجماعة أولاد الطيب ووصولا إلى الجماعة القروية بعين الشكاك، حيث توجد الأراضي الخصبة ذات الجودة العالية وكذا طريق صفرو وجماعة العين البيضة وطريق مكناس، أصبحت اليوم توزع بين كبار المضاربين بدون وجه حق وضدا على القانون، بل إنهم اخترعوا حيلة «قانونية» في شكل عقد يبرمه الأطراف عند كتاب عموميين ومنهم من أصبح مشهورا.
وندائي هو عطف على ما قاله الأستاذ إدريس بالمحجوب، رئيس غرفة بالمجلس الأعلى، في ندوة «قضايا الاستثمار والتحكيم من خلال اجتهادات المجلس الأعلى». لابد من إحداث «مرصد وطني للعقار» يهتم بتجميع المعطيات العقارية ودراستها وصياغة القوانين المناسبة لها، وإلى ذلك الحين لابد للمجتمع المدني وهيئات حماية المال العام بالمغرب من أن تنتفض للحفاظ على الثروة الوطنية العقارية..
* محام