هل يتراجع المضاربون عن إفساد سوق العقار بالمغرب ؟

في ظل مشاريع السكن الاجتماعي التي أعلنت عنها العديد من الشركات

عند السؤال عن توقعاته لقطاع العقار في السنة الجارية، يحيل أحد المحللين الماليين على مبيعات الإسمنت خلال الأشهر الأولى من السنة الجارية، فارتفاعها يؤشر على عودة الطلب
من قبل المنعشين العقاريين، الذين يعتبرون السنة الجارية، حاسمة في انطلاق مشاريع السكن الاجتماعي التي أعلن عن العديد منها، خاصة تلك المدرجة في بورصة الدار البيضاء، في السنة الفارطة على إثر إعلان السلطات العمومية عن مجموعة من الإجراءات التحفيزية التي تستهدف المقتني والمنعش الراغب في إنجاز برامج للسكن الاجتماعي. لكن هل انتعاش القطاع العقاري سوف يحافظ على الأسعار في مستوى يخرج المقتنين المحتملين من حالة الانتظارية التي سادت في الفترة الأخيرة أم يكونوا هدفا للمضاربين الذين نشطوا بشكل كبير في سنوات الفورة.

انكماش وحافز
سجل قطاع العقار بالمغرب خلال السنة الفارطة استقرارا على مستوى الاستثمارات، وهو الاستقرار الذي يعود بالأساس إلى المستوى الذي عرفته الأسعار الذي ساهم بدوره في تراجع حاد للطلب بصفة عامة من جهة ( تراجع التداولات العقارية سنة 2010 مقارنة ب 2009 ب 30 % حسب تقرير بنك المغرب)، كما ساهم الارتفاع الكبير في العرض السكني بالمغرب في هذا الوضع من جهة أخرى. فاستقرار الأسعار وتراجعها بالنسبة لبعض الأصناف والمناطق شكل مؤشرا على انكماش السوق العقاري، و مثل حافزا للمستثمرين العقاريين من أجل إعادة النظر في استراتيجياتهم الإنتاجية والاستثمارية، حيث لوحظ كيف أن جل المنعشين العقاريين توجهوا نحو السكن الاجتماعي باعتبار التحفيزات الضريبية الممنوحة له من جهة، والطلب الكبير على هذا النوع من السكن من جهة أخرى. ومن المتوقع أن الاستثمارات الكبيرة التي انطلقت هذه السنة والتي همت جلها السكن الاجتماعي ستعطي انطلاقة جديدة للإنعاش العقاري خلال السنة الجارية، خصوصا على مستوى المدن الكبرى. أما بالنسبة لباقي الأصناف السكنية فتحسن أدائها، حسب بعض المراقبين، رهين بالوضع الاقتصادي من جهة و بتحسن دخل الأسر والطلب الخارجي من جهة أخرى.
تداولات وأرباح

التراجع الذي عرفته أسعار العقار خلال السنة الماضية خصوصا على مستوى بعض المدن والأصناف السكنية، والذي حدده بنك المغرب في نسبة 1 % سنة 2010، يعود بالأساس إلى تراجع الطلب الداخلي والخارجي، وهو التراجع الذي ساهم في إضعاف مردودية القطاع، الأمر الذي ساهم في جعل المضاربة التي تشكل مكونا أساسيا للطلب تتراجع بدورها. من جهة أخرى ساهم ارتفاع العرض العقاري بدوره في هذا الانحسار الذي تعرفه الأسعار، وهو شيء هام في المغرب باعتبار أن الفترة السابقة كانت تعرف اختلالا كبيرا بين العرض والطلب، الأمر الذي ساهم في تراكم العجز السكني ونمو كبير للأحياء الصفيحية. وإذا كانت الأسعار العقارية تراجعت في الربع الأخير، غير أن ما وقف عنده المراقبون أكثر هو تراجع عدد التداولات، في جميع أصناف السكن، فالعمليات العقارية، تراجعت ب16.6 في المائة، بين شتنبر ودجنبر من السنة الماضية، حسب المعطيات التي وفرها بنك المغرب، وبين دجنبر من السنة الماضية والشهر نفسه من السنة التي قبلها، تراجعت العمليات العقارية ب 28.4 في المائة، و تم تسجيل هذا التراجع أكثر على مستوى العمليات التي همت الشقق، حيث وصلت إلى %17 خلال فصل واحد و29 في المائة خلال سنة، ويؤشر الفارق بين تراجع الأسعار وانخفاض التعاملات، على أنه رغم انكماش الطلب لا يحاول المنعشون العقاريون تقديم تنازلات على مستوى الأسعار. مما حذا ببعض المراقبين إلى الوصول إلى الخلاصة التالية: المنعشون يفضلون أن يبيعوا عددا أقل من المساكن على أن يبيعوا بأسعار أقل.
متنفس السكن الاجتماعي
خلال هذه السنة من المنتظر أن تبقى أسعار العقار مستقرة بصفة عامة، في المتوسط ستتراجع باعتبار أن العرض السكني الجديد سيهيمن عليه السكن الاجتماعي، كما أن سعر هذا الصنف من السكن من المنتظر أن يعرف بدوره تراجعا نتيجة للعرض الكبير، الذي سيصبح متاحا خلال الشهور المقبلة وبفعل التنافس الشرس بين مختلف المنعشين العقاريين للهيمنة على حصص أكبر من السوق العقاري الخاص بهذا الصنف من السكن ذي المردودية العالية. فقد توالت الإعلانات من قبل الشركات العقارية في السنة الماضية، فقد عبرت مجموعة الضحى عن نيتها في إعطاء دفعة قوية لإنتاجها من السكن الاجتماعي في السنوات القادمة، وحفزت الإجراءات الجديدة المعلن عنها في قانون مالية السنة الماضية، بعض الشركات مثل «أليانس» على خوض غمار إنتاج السكن الاجتماعي، وتحولت شركة «ديار منصور» التابعة للشركة العقارية عن هدفها في إعادة إسكان دور الصفيح، حيث شرعت في الإجراءات التي تخول لها تكوين رصيد عقاري يتيح لها توفير 100 ألف سكن اجتماعي، بل إن مجموعة «النخيل للتنمية» تعتزم عبر فرعها «فضاءات السعادة» إنتاج 80 ألف سكن اجتماعي.. وتحاول بعض شركات الإنتاج العقاري عبر الانخراط في السكن الاجتماعي، تعويض عدم اليقين الذي يميز مبيعاتها من السكن الفاخر، خاصة أن بعضها لم تفلح في توفير عرض بالنسبة للمشترين الذين يريدون أن يتخذوا منه سكنا رئيسيا لهم، علما أن المبيعات من السكن الفاخر الثانوي غير مؤكدة على اعتبار أن المشترين من الأوروبيين ما زالوا يعانون من تداعيات الأزمة الاقتصادية التي نالت من خططهم في شراء سكن ثانوي في بلد مثل المغرب، ثم إن الاضطرابات التي تخترق المنطقة في الأشهر الأخيرة، قد تجعل الكثير ممن يتطلعون إلى اقتناء سكن فاخر ثانوي بالمغرب يعودون عن خططهم أو يؤجلونها إلى حين.
خطر المضاربة

ويبدو أن توقع ارتفاع العرض في السكن الاجتماعي يدفع بعض المراقبين إلى توقع انخفاض الأسعار، خاصة بعد شل أيدي المضاربين الذين ساهموا في السنوات الماضية في التهاب الأسعار، بتدخلاتهم في جميع أصناف السكن، مما ينال من القدرة الشرائية للراغبين في اقتناء السكن، خاصة في ظل ضعف القدرة الاقتراضية لأغلب المغاربة، الذين صرح 52 في المائة من الذين شملهم استطلاع للرأي أنجزه مؤخرا موقع «بيت.كوم» بأنهم لا يدخرون من الراتب، حيث تعتبر من النسب الأعلى في الشرق الأوسط و شمال إفريقيا، ثم إن 60 في المائة من المغاربة المستطلعة آراؤهم صرحوا أنهم مازالوا متأثرين بالوضع الاقتصادي، بسبب قرارات الشركات التي يعملون فيها، حيث تجلت تلك القرارات في تجميد الترقيات وتسريح الموظفين وإلغاء المكافآت وملء الوظائف الشاغرة برواتب أقل وإلغاء البرامج التدريبية والتطويرية وإعطاء مكافآت جزئية وإعادة النظر في قيمة الرواتب.