لماذا ارتفعت أسعار العقار في السنوات الأخيرة؟

ساهم فيها ضعف العرض والمضاربة وندرة العقار

يعكس ارتفاع أسعار العقار الذي يواكبه طلب قوي نوعا من ثقة الأسر والمستثمرين في الاقتصاد الوطني، غير أن هذا الارتفاع الذي يميز الأسعار يجب أن يبقى تحت المراقبة،
فالدولة يفترض فيها أن تواصل دور الضابط عبر ضخ العقار الضروري لتوازن سوق العقار، وتواصل إدخال التحفيزات الملائمة، بالمقابل يتوجب إعادة رسملة سلسلة الإنتاج والتوجه نحو تركيزها وتحديثها من أجل رفع الإنتاجية والمردودية. تلك أهم الخلاصات التي انتهى إليها بحث أنجزه الخبير المغربي في مجال العقار، إدريس الفينا.
خلل
لم تكف أسعار العقار عن الارتفاع في السنوات الأخيرة، فقد انتقلت الارتفاعات، حسب الدراسة التي كانت موضوع رسالة لنيل درجة الدكتوراه في الاقتصاد ناقشها إدريس الفينا، مؤخرا، حول «سوق العقار السكني والاستثمارات الأجنبية بالمغرب»، من 10 في المائة إلى 25 في المائة في السنة خلال الفترة بين 2006و2008، حيث واكب ارتفاع الأسعار تكثيف الإنتاج الذي بلغ 117 ألف سكن في المتوسط في الخمس سنوات الأخيرة. وما لبث المراقبون يطرحون التساؤل حول محددات الارتفاعات التي همت أسعار العقار في السنوات الأخيرة، فهل يتعلق بمرحلة انتقالية تفضي إلى العودة إلى الأسعار القديمة أم أن الأمر يعني نهاية مرحلة الولوج إلى العقار بأسعار مناسبة. غير أنه يتجلى أن ارتفاع الأسعار له صلة بالخلل بين العرض والطلب وارتفاع تكاليف المدخلات، خاصة العقار وتأثير الاندماج في الاقتصاد العالمي. وتؤكد الإحصائيات الخاصة بالإنتاج القانوني للسكن في المغرب، ارتفاع الإنتاج الذي يصل سنويا إلى 117 ألف سكن ، بارتفاع سنوي بنسبة 7.7 في المائة، ارتفاع يتجاوز نظريا منذ 2003، احتياجات النمو الديمغرافي الحضري المقدر ب 123 ألف سكن في المتوسط السنوي بين 2007 و2012. وتشير التقديرات إلى أن الطلب السنوي على المساكن يصل إلى 120 ألف وحدة، وهو رقم يتعدى، نظريا، العرض الحقيقي. هكذا يجد ارتفاع الأسعار ارتفاعه في الخلل بين العرض والطلب.
مضاربة
غير أن هذا الخلل لا يفسر وحده ارتفاع أسعار العقار، إذ ثمة محدد آخر مرتبط بالعودة التدريجية لحقيقة الأسعار في هذا القطاع، فالأسعار قبل سنة 2000 اتسمت من جهة بركود مستمر ناجم، حسب الدراسة، عن عدم ثقة المستثمرين في الاقتصاد الداخلي، ومن جهة أخرى، لم تكن الأسعار تعكس القيمة الحقيقية للعقار. فقد فقد قطاع العقار الكثير من جاذبيته بالنسبة للمستثمرين، رغم التحفيزات التي تم توفيرها في تلك الفترة. غير أن العقار سوف يستفيد بعد سنة 2000 من الانتعاش الاقتصادي، حيث سوف يسجل بداية إقبال تطور إلى تدفق مهم للعمليات العقارية التي تتجاوز في وتيرتها المتوسط المسجل حتى نهاية سنوات التسعينيات. فعودة الاستثمار، خاصة المكون غير المنتج منه الذي تذكيه المضاربة والساعي إلى الربح السهل والسريع، يفسر ذلك الارتفاع الذي ميز الأسعار.
مدخلات
ويرتبط المحدد الثالث، حسب الدراسة، بالمستويات التي بلغتها تكاليف عوامل الإنتاج، فقد سجلت مدخلات الإنتاج ارتفاعات مهمة في السنوات الأخيرة بعد انتعاش الطلب الناجم عن أوراش البناء التي فتحت في جميع أنحاء البلاد. وارتفعت تلك الأسعار بتناغم مع القفزة التي عرفتها أسعار المواد الأولية على الصعيد الدولي، فالإسمنت يظل سعره ضعف السعر في السوق الدولية، غير أن أحد المدخلات الذي التهبت أسعاره بشكل لافت في السنوات الأخيرة، تمثل في العقار، فقد كان يشكل قبل 2000 حوالي 20 في المائة من كلفة بناء السكن، مقابل 50 في المائة في الوقت الحالي في بعض البلدان الكبيرة مثل الدار البيضاء والرباط. زيادة على ذلك أصبح العقار نادرا، خاصة في المدن الكبيرة، بل إن العقار العمومي ما انفك يستنفد، حيث أصبح الفاعل العمومي مجبرا على الابتعاد عن المدن بحثا عن فرص عقارية. وهو ما يخلف تكاليف إضافية، خاصة إذا كانت الأمر يتعلق ببناء مدن جديدة. ويشكل انفتاح الاقتصاد المغربي عاملا آخر كان له تأثير على الأسعار، فإحصائيات مكتب الصرف تشير إلى أن الاستثمارات الأجنبية المباشرة في قطاع العقار بلغت في المتوسط 5.8 مليارات درهم في الفترة بين 2005و2009.
مأزق الأسر
تبحث الدراسة إمكانيات تداعيات هاته الوضعية على سلوك الأسر، بما له من انعكاسات على العرض، إذ يمكن أن يفضي ارتفاع الأسعار إلى التوجه أكثر للمساكن الجماعية ذات المساحات الصغيرة، وهو التوجه الذي بدأ يلاحظ في بعض المدن مثل الدار البيضاء حيث إن 80 في المائة من الإنتاج المنجز خلال الخمس سنوات الأخيرة، يهم مساكن جماعية بمساحات متوسطة في حدود 95 مترا مربعا، علما أن ذلك المعدل لا يتعدى على الصعيد الوطني 20 في المائة. ويتجلى أن الأسر المغربية تفضل الدور الفردية، حيث إن السكن الجماعي أو الكراء لا يمثل سوى مرحلة انتقالية. وترصد الأسرة المغربية 40 في المائة من ميزانيتها للسكن. وتذهب الدراسة إلى أنه سوف تفضي إلى تغييرات عميقة في عادات السكن لدى الأسر المغربية. وتعتبر الدراسة أن فرضية استمرار ارتفاع أسعار على المدى القصير و المتوسط، ليس في مصلحة قطاع واسع من الأسر، التي سوف تعاني في سعيها للولوج للسكن، فهاته الفئة تمثل 55 في المائة من الأسر والتي ستنضاف للأسر ذات الدخل المحدود التي تلج اليوم للسكن الاجتماعي. لكن بأية كلفة يمكن للدولة دعم عدد أكبر من الأسر؟ إذ يمكن لهاته الأخيرة، في غياب حلول ملائمة، التوجه إلى السكن غير اللائق الذي سيستمر في التوسع على مستوى ضواحي المدن الكبيرة، فالمعطيات حول تطور المتر مربع المشيد وتطور الحد الأدنى للأجر تبرز أن سعر المتر المربع ارتفع سنويا بمعدل متوسط في حدود 7.2 في المائة، فيما ارتفع الحد الأدنى للأجر ب 2.3 في المائة. بمعنى أن الذي يتلقى الحد الأدنى للأجر فقد خلال العشر سنوات الأخيرة 4.9 في المائة من قدرته الشرائية تحت تأثير ارتفاع أسعار العقار . وعموما ارتفع المتر المربع ب 130 في المائة بين 1990و2009، هذا في الوقت الذي لم يرتفع الحد الأدنى للأجور الذي يهم 55 في المائة من الأسر المغربية سوى ب 91 في المائة خلال نفس الفترة.
دور الدولة
وتفترض الدراسة أنه يتوجب على الدولة اتخاذ إجراءات فعالة من أجل مواكبة التطورات العميقة التي يعرفها سوق العقار خلال السنوات الأخيرة حتى يتأتى للأسر الولوج في العشرين سنة القادمة لسكن يتوافق مع إمكانياتها المالية، حيث تدعو إلى تكوين مخزون عقاري موجه للإنتاج في أفق 2025، إذ لا يتوجب، حسب الدراسة، ترك العقار رهينة لأشكال المضاربة. وفي الوقت ذاته توصي الدراسة بإعادة رسملة المقاولات العاملة في الإنعاش العقاري حتى تتأتى لها الاستجابة للطلب، خاصة في ظل المنافسة التي يمكن أن تتعرض لها من قبل الشركات الأجنبية التي تضع عينها على السوق المغربي. وتشدد الدراسة على أن النظام البنكي يفترض فيه بذل جهود أكبر من أجل مواكبة تطور قطاع العقار، عبر اعتماد معدلات فائدة مخفضة، مما سيمكن من إعطاء دفعة للطلب وفتح إمكانيات الاقتناء أمام الأسر. وتدعو إلى اختبار إمكانية تصور صنف جديد من السكن يستفيد من تحفيزات خاصة على غرار السكن الاجتماعي، حيث يفترض أن يوجه ذلك السكن للأسر ذات الدخل المتوسط، التي يمكن أن تستفيد من امتيازات بمعية المنعش العقاري. ولا تستبعد الدراسة إمكانية إعطاء دينامية جديدة لسوق الكراء، حيث يمكن للأسر التي تستثمر من أجل ذلك الاضطلاع بدور مهم من أجل تحقيق ذلك الهدف شريطة أن يكون ذا مردودية، غير أن بعث هذا الصنف من السكن، يقتضي انخراط الدولة في عملية توجيه الإدخار الصغير بعيد المدى نحو هذا الصنف من السكن، عبر تبني تحفيزات مناسبة.