السطي يناقش أطروحة الدكتوراه حول “حماية المستهلك من الشروط التعسفية في القرض العقاري”

حول موضوع
“حماية المستهلك من الشروط التعسفية في القرض العقاري”
إعداد الطالب الباحث: محمد السطي
بسم الله والصلاة والسلام على رسول الله وآله وصحبه ومن والاه وبعد.
إقتداءا بقول الله تعالى: “لئن شكرتم لأزيدنكم”، ويقول النبي صلى الله عليه وسلم:” من لا يشكر الناس لا يشكر الله”.
فبذلك أقول أتقدم بوافر الشكر وعظيم الإمتنان لأستاذتي الفاضلة “الدكتورة جميلة لعماري” على قبولها الإشراف على هذه الأطروحة، وعلى ما قدمته لي من دعم وتوجيه ورعاية أثناء إنجازي لهذا العمل وتصويب كل ما شابه من خلل، وكل ذلك برحابة صدر ونصح سديد، فلا أجد لها غير الدعاء بأن يبارك الله في عمرها وصحتها وعافيتها وذريتها وأن يجازيها خير الجزاء.
كما أقدم جزيل شكري وامتناني إلى السيد رئيس لجنة المناقشة فضيلة الدكتور: “محمد غربي” على قبوله مناقشة هذا البحث.
↵ والشكر موصول لأستاذتي الفاضلة الدكتورة: “بهيجة فردوس” لتكبدها عناء السفر والمشقة.
↵ والشكر موصول لأستاذتي الجليلة الدكتورة: “فاطمة آيت الغازي” لتكبدها عناء السفر والمشقة.
فلكم مني جميعا أسمى عبارات الشكر وعظيم الإمتنان على تحملكم عناء قراءة عملي هذا ومناقشته، أسأل الله لكم دوام الصحة والعافية والفوز في الدارين.
♣ وكما لا تفوتني الفرصة أن أخص بالشكر الموصول لسندي في الحياة والداي العزيزن حفظهما الله وبارك في عمرهما، وكذلك جدي وأمي الثانية جدتي الطيبة اللذين ربياني منذ سنتي الثانية وتحملاني إلى الآن، فياربي كما ربياني صغيرا أحسن لهما.
♣ وأواصل شكري الجزيل لجميع أفراد أسرتي الكريمة، وللحضور الكريم كل باسمه وصفته، لتجشمهم عناء الحضور معترفا لهم بمعروفهم هذا وهم أصحاب الفضل.
ϖ السادة أعضاء اللجنة العلمية الموقرة
] لا يخفى عليكم أن موضوع الأطروحة الذي بين أيديكم، يتعلق بأحد آليات إقتناء العقارات الا وهو القرض العقاري، وكما هو معلوم، فالقروض العقارية تشكل أحد أهم القروض التي تقدمها البنوك لعملائها، وتلعب هذه الأخيرة دورا كبيرا في تسريع مسلسل التنمية الاقتصادية والاجتماعية عبر مختلف القطاعات الحيوية وذلك من خلال تمويل قطاع العقار، حيث يعتبر حق تملك مسكن من الحقوق الأساسية التي يضمنها الدستور،من خلال الفصل 31 ، ونظرا للإقبال الكثير على هذه الآلية أي ( الإقراض العقاري)، رتب على ذلك توفير الحد الأقصى من الحماية للفئة المستهدفة من هذه العملية التمويلية.
ϖ سيادة الرئيس السادة أعضاء اللجنة العلمية الموقرة
لقد عرف التنظيم القانوني للمستهلك من الشروط التعسفية تنظيم محتشم من خلال عدة ظهائر ، إضافة إلى القواعد العامة الواردة في ق ل ع، المنصوص عليها في الباب الثاني والثالث من القسم الخامس، وذلك في الكتاب الثاني، كما عملت كل القوانين البنكية على توفير حماية للمستهلك المقترض، بالإضافة الى مجموعة من المراسيم والنصوص التنظيمية الصادرة في هذا الإطار حيث اتسمت بالتشتت والتشعب، نظرا لخضوعها لمجموعة من القوانين والقرارات المصرفية.
لتكلل كل هذه المجهودات بصدور قانون جديد تحت رقم 31.08 المتعلق بتحديد تدابير لحماية المستهلك، وذلك من أجل ضمان المساواة والتوازن بين المستهلك المقترض والمؤسسات البنكية وذلك من خلال تنظيم العلاقة بينهما، وذلك من خلال تنظيم عقد القرض العقاري بشكل مسبق ودقيق، بهدف حماية الطرف الضعيف في هذا العقد، من خلال حضر الكثير من الممارسات والتي من أهمها إدراج الشروط التعسفية في العقود، وكذا حماية حقوقه الاقتصادية.
وحتى لا يتم التعسف في حق المستهلك على نحو تستغل فيه حاجته، فقد تم فتح المجال أمامه للجوء إلى القضاء وكذلك الى الأجهزة الإدارية وأخرى تمثيلية منحها المشرع صلاحية تحقيق هذه الغاية.
ϖ سيادة الرئيس السادة أعضاء اللجنة العلمية المحترمة
من هذا المنطلق؛ يكتسي هذا الموضوع أهمية بالغة من عدة جوانب، يمكننا تحديد مظاهرها في ما يلي:
1 من الناحية القانونية
تتمثل في إبراز الحماية التشريعية التي خصها المشرع المغربي للمستهلك القرض العقاري وذلك في الإطار التشريعي سواء المتعلق بالنصوص القانونية العامة و الخاصة.
2 من الناحية الاقتصادية
تتجلى في كون القرض العقاري يلعب دور مهم في تمويل اقتناء سكن أو بناء عقار، وهذا التمويل يسمح للمؤسسات البنكية بتشغيل الأموال المودعة عندها لقاء الحصول على فوائد تأخيريه، وهذا الدور له أهمية كبيرة في انتعاش الاقتصاد
3 من الناجية الاجتماعية
ويتجلى في الدور الكبير الذي يلعبه السكن، بحيث يعد عاملا أساسيا لإستقرار الإنسان وأهم الضروريات لحياة الأفراد،
ϖ واستنادا الى الانعكاسات التي تؤكد دور قانون 31.08 في حماية المستهلك المقترض من الشروط التعسفية، عملنا على حصر الاشكالية المركزية التي تؤطر الموضوع وهي كالآتي:
ما مدى جدارة النظام القانوني لحماية المستهلك بعد سن قانون 31.08 القاضي بتحديد تدابير لحماية المستهلك من الارتقاء بالمنظومة التعاقدية الاستهلاكية إلى مستوى نظام قانوني حمائي متكامل، يضمن حمايته لحقوق الأطراف من جهة، وفعال في مواجهة الشروط التعسفية من جهة ثانية، وتحقيق الأمن الاستهلاكي من جهة أخرى؟
وقد تفرعت عن هذه الاشكالية المركزية جملة من التساؤلات نحددها في ما يلي:
ما هي مظاهر اختلال التوازن العقدي في القروض العقارية؟
ما هي الأليات القانونية التي جاء بها قانون 31.08 لتقوية المراكز القانونية للمستهلك المقترض؟
ما هي الصلاحيات الجديدة التي منحها قانون 31.08 للقضاء من أجل تحقيق التوازن العقدي في القروض العقارية؟
ماهو دور جمعيات المجتمع المدني والأجهزة الإدارية في حماية المستهلك؟
ϖ سيادة الرئيس السادة أعضاء اللجنة العلمية الموقرة
وبناء على هذه التساؤلات قسمنا هذه الدراسة على النحو التالي :
باب أول يحمل عنوان: مستهلك القرض العقاري بين تعدد الشروط التعسفية ومبدأ الحماية
حددنا فيه تجليات الشروط التعسفية في القرض العقاري، سواء المتعلقة بتكوين وتنفيذ العقد من جهة ، والمرتبطة بفسخ العقد من جهة أخرى.
كما تطرقنا للآليات القانونية لتحقيق العدالة التعاقدية في عقد القرض العقاري من خلال مظاهر الحماية منها ماهو متعلق بمقتضيات ق ل ع، وكذلك نصوص قانون 31.08.
أما باب ثاني : يحمل عنوان : دور الأجهزة المؤسساتية في حماية المقترض من الشروط التعسفية
أبرزنا فيه دور جهاز القضاء في حماية المستهلك المقترض من الشروط التعسفية
كشفنا فيه عن دور الجمعيات والأجهزة الإدارية في حماية المستهلك المقترض من الشروط التعسفية
ϖ السادة أعضاء اللجنة العلمية الموقرة
الحضور الكريم
] في نهاية هذه الأطروحة توصلنا الى العديد من لإستنتاجات والاقتراحات حسب رأينا المتواضع نبرزها في النقاط التالية:
1- العمل على تفعيل الحق في الإستعلام كوسيلة وقائية لحماية رضاء المستهلك وتبصيره بكافة شروط العقد .
2- منح القاضي سلطات واسعة في مجال حماية مستهلك القرض العقاري, حيث يمكن له أن يحكم بوقف مؤقت لعقد القرض بسبب ضعف مركز المستهلك مع إمكانية وقف سريان الفوائد.
3- كفالة حق المستهلك في الاختيار من خلال تقرير مهلة التفكير.
4- التنصيص صراحة على قاعدة تفسير الشك لمصلحة المستهلك.
5- منح القضاء سلطة إبطال و إلغاء الشروط متى ترتب عنها عدم التوازن بين حقوق و التزامات طرفي عقد القرض العقاري.
6- حسم الاختصاص النوعي في منازعات القرض العقاري لصالح المحاكم الابتدائية.
7- اعتبار المستهلك في وضعية المدعى عليه من زاوية عبئ الإثبات .
] وختاما أقول سيادة الرئيس، أساتذتي الأجلاء أعضاء اللجنة العلمية المحترمة، هذا باختصار شديد للخطوط العريضة لما تضمنه موضوع هذه الأطروحة، وشكرا على حسن اصغائكم، والسلام عليكم ورحمة الله تعالى وبركاته.
أجدد شكري وامتناني لكم جميعا كل باسمه وصفته على كل لحظة ساهمتم من خلالها في تأطيرنا، وتكويننا، أقول قولي هذا؛