Crédits immobiliers : Inévitable, la hausse des taux !

* Indexés sur les taux des bons de Trésor, les taux d’intérêts des crédits logement devront augmenter dès le début de 2008 de 1 point supplémentaire, tout au moins.
* Les mensualités des crédits à taux variable (42% du total des crédits immobiliers) se hisseront de quelques centaines de dirhams.
* Nombre d’analystes prédisent une baisse du prix de la pierre.
Un grand nombre de professionnels du marché financier prévoit une hausse des taux d’intérêts débiteurs des crédits immobiliers en début d’année 2008. Cette information commence déjà à inquiéter certains opérateurs du secteur, notamment les établissements de crédit et les promoteurs immobiliers qui risquent d’y laisser des plumes. Mais une grande majorité d’entre eux reste confiante et insouciante face à cette éventualité. Pourquoi d’abord cette hausse? Et dans quelle mesure peut-elle influer sur le marché de l’immobilier ?
Comme tout le monde le sait, les taux des crédits servis par les banques sont indexés sur les taux des bons de Trésor, lesquels ont connu, durant l’année courante, une hausse pour le moins brutale (voir le graphe ci-contre).
En effet, le marché obligataire a connu un renversement de tendance brutal au cours des onze premiers mois de l’année. Après avoir enregistré d’importantes baisses en 2006 (jusqu’à -212 points de base), les taux d’intérêt ont subi une forte pression à la hausse depuis le début de 2007 et se sont établis, lors de la dernière adjudication (du 30/11/2007), à des niveaux nettement supérieurs à ceux de décembre dernier.
Alimentée au début par des craintes inflationnistes ayant poussé Bank Al-Maghrib à rehausser ses taux directeurs, la hausse des taux courts a fini par se propager sur le long de la courbe des taux. La hausse a été plus prononcée pour les maturités courtes. En effet, les 13, 26 et 52 semaines ont enregistré des hausses respectives de 86, 81 et 67 points de base (pb) pour s’établir, en date du 30/11/2007, à 3,43% , 3,45% et 3,51%. Les maturités intermédiaires (2 ans et 5 ans) se sont appréciées, quant à elles, sur la même période, de 70 pb et de 85 pb pour s’élever à 3,61% et 3,96%. Enfin, la partie longue de la courbe des taux (10, 15, 20 et 30 ans), qui était jusqu’à fin juillet quasi stable par rapport au début de l’année, prend part à la hausse générale et accuse des appréciations respectives de 58, 88 et 48 pbs pour s’établir à 3,96%, 4,52%, et 4,31%. La maturité 30 ans, quoique toujours non liquide, n’a pas été épargnée et s’est sensiblement appréciée de 33 pbs à 4,31%.
Ces hausses, intervenues toutes sur le marché secondaire des bons de Trésor finiront, à coup sûr, par se répercuter sur les taux primaires. «Ce n’est qu’une question de temps», martèle ce gérant de portefeuille. En effet, «le Trésor, quasi absent du marché ces derniers temps, finira par confirmer la hausse sur le long terme de la courbe», explique-t-il. «La hausse des taux du crédit logement pourrait donc aller jusqu’à
1 point pour le long terme. Pour les crédits de moins de 7 ans, le taux passerait de 4,64% à 5% et pour les crédits de plus de 7ans, ils iraient de 5,07% à 6,10%», avait en effet indiqué Nour Eddine Charkani El Hassani, Président du Directoire de Wafa Immobilier lors d’une conférence de presse donnée vendredi dernier à Marrakech. Conséquence directe : les mensualités de crédit payées par les détenteurs de prêts à taux variable se hisseront de quelque centaines de dirhams. Pour un prêt de 300.000 DH sur 20 ans, par exemple, la mensualité sera de 2.350 DH TTC par mois au lieu de 2.150 DH, soit une augmentation de 200 DH sur la traite mensuelle (+ 9,35%). Pour rappel, et selon les statistiques de Bank Al-Maghrib, 42% de l’encours des crédits immobiliers à fin 2006 étaient facturés à taux variable. C’est dire que l’impact de cette hausse ne passera pas inaperçu, même si on tente de le cacher !
Les prix de la pierre devront baisser!
Rappelons que la baisse des taux enregistrée sur les dix dernières années était le principal moteur de croissance du marché. L’euphorie qu’a connue le secteur immobilier a été due pour une bonne partie à la facilité d’accès au crédit ainsi qu’à son coût, devenu relativement bas. En effet, le total des crédits immobiliers a réellement grimpé ces dernières années. Il est passé de 32 en 2002 à 80 milliards de DH à fin août 2007, soit une hausse de 150% en moins de cinq ans.
Aussi, le taux plancher pour un crédit logement à long terme (7 ans et plus) est-il aujourd’hui de 5,07% et de 4,62% pour les crédits d’une durée supérieure ou égale à 2 ans et inférieure à 7 ans.
Maintenant que les taux vont augmenter, cette tendance risque-t-elle de s’estomper? L’augmentation des taux d’intérêts pourrait-elle faire diminuer la demande sur les crédits immobiliers ? Qu’en est-il des gens qui sont déjà en détention de crédits à taux variable ? La hausse des taux impactera-t-elle leur capacité de remboursement ?
Contactés par nos soins, plusieurs banquiers de la place ont affirmé «qu’une baisse de la demande des crédits immobiliers n’aurait point lieu. Selon eux, les promoteurs immobiliers seront toutefois dans l’obligation de diminuer leurs prix sinon de les stabiliser». Ils conseillent leurs clients de demander plutôt des crédits à taux fixes, car la tendance haussière des taux, soutenue par une illiquidité du système bancaire devenue structurelle, ne risque pas de se retourner de sitôt. Quant aux détenteurs de crédits à taux variables, qui verront leur traite s’apprécier de quelque centaines de dirhams… c’est le moment ou jamais pour eux d’utiliser leur option de transformation du taux variable en taux fixe… si ce n’est déjà fait !