قطاع التحفيظ العقاري يسير نحو المجهول في المغرب

يعد التحفيظ العقاري أحد القطاعات الأكثر حساسية بالمغرب، ليس فقط للدور المهم الذي تلعبه في در مداخيل إضافية لمالية الدولة، ولكن للجانب المهم الذي تحدده آلية تحفيظ الأراضي في عدد من المشاريع الكبرى.
منذ سبعينيات القرن الماضي يعتبر القطاع الطبوغرافي نشاطا مهنيا حرا يشتغل من أجل القيام بجميع العمليات الطبوغرافية والهندسية المرتبطة بالعقارات، في إطار مسطرة التحفيظ العقاري أو في إطار نظام الملكية الخاص بالأراضي غير المحفظة، وكذا المشاريع البنيوية الأخرى كالفلاحة والطرق السيارة والموانئ والسدود.
ومنذ سنة 1972 قامت الإدارة بتفويض القطاع الخاص من أجل القيام بجميع العمليات الهندسية المتعلقة بالملفات الخاصة بالعمليات اللاحقة لمسطرة التحفيظ العقاري التي تتمثل أساسا في الأحداث، التجزئة والتقسيم، والإدماج، والملكية المشتركة وغيرها من العمليات الأخرى.
سنوات الثمانينيات ستعرف تفويت إعداد التصاميم العقارية في إطار مسطرة التحفيظ للقطاع الخاص عبر صفقات عمومية، قبل أن يتم الحسم بشكل نهائي في تنظيم القطاع عبر سن قانون30-93 الذي صدر بالجريدة الرسمية سنة 1994، ويعد منظما للمهنة التي تعد الوحيدة بالإضافة إلى الهندسة المعمارية الفرع الهندسي الوحيد المنظم بقوة القانون بالمغرب.
مع إنشاء الوكالة الوطنية سنة 2003 تم اللجوء بصفة كبيرة إلى القطاع الخاص من أجل القضاء على الملفات العالقة، والقيام بتسريع وتسهيل عملية إعداد جميع التصاميم العقارية في إطار مسطرة التحفيظ العقاري، إنشاء الوكالة عزز بقانون07-14 الذي أعطى المهندس المساح الطبوغرافي المسجل بالهيئة والعامل بالقطاع الخاص صلاحيات أكثر من أجل تحسين وتسريع وتيرة معالجة الملفات في قطاع حيوي يعود تنظيمه إلى سنة 1913، تاريخ إصدار أول ظهير متعلق بالقطاع، وافتتاح أول محافظة عقارية بالدار البيضاء، وعلى الرغم من التنظيم القانوني المحكم الذي يعرفه القطاع إلا أن عددا من المشاكل ما فتئت تطرح نفسها خلال الآونة الأخيرة.
إشكالية العقار بالمغرب
تعيب التنسيقية الوطنية للجمعيات الجهوية للمهندسين الطبوغرافيين بالقطاع الخاص عدم توفر المغرب على سجل عقاري يشمل مجموع الأراضي على غرار الدول المتقدمة، بالإضافة إلى كثرة المتدخلين والقطاعات الوصية وتعقيد المساطر الإدارية والقضائية في مجال العقار، طفت إلى السطح عدد من المشاكل بين الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح والخرائطية والقطاع الخاص، من خلال رفض الملفات الهندسية المنجزة من طرف المهندسين المساحين الطبوغرافيين الخواص، والتي تتعلق بتحيين الرسوم العقارية، ملفات الملكية المشتركة، التجزئة.
الإدارة العامة للوكالة راسلت في وقت سابق مصالحها الخارجية، عن طريق دورية داخلية، تحثهم على رفض كل ملف هندسي يتضمن عقدا بين المهندس المساح والمالك، ويتضمن (vignette de l'ordre) الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين.
وتعتبر التنسيقية الوطنية لجمعيات المهندسين المساحين الطبوغرافيين بالقطاع الخاص هذه الخطوة بالسلبية، إذ أقدمت عليها الوكالة كعقاب للهيأة الوطنية عن موقفها بخصوص مشروع القانون 12-57، وتعتبر التنسيقية أن الوكالة بتصرفها هذا تهدف إلى تجفيف منابع الهيأة وخنق تمويلها، وبالتالي إجبارها على التراجع. وتعتبرها كذلك مساسا بنظام مؤسسة حكومية في محاولة لنخرها من الداخل.
التنسيقية اتهمت كذلك الوكالة بخلقها جوا من الاحتقان وتعطيل مصالح المواطنين عامة وعلى وجه الخصوص المنعشين العقاريين والذين رغم الظرفية الاقتصادية الصعبة يستمرون في الاستثمار في قطاع العقار، مساهمين في خلق العديد من مناصب الشغل والعمل على دوران عجلة الاقتصاد الوطني. هذا وفي ظل التخبط الذي يعرفه القطاع تقترح التنسيقية عددا من الإجراءات من أجل إصلاح القطاع.
فراغ قانوني...
من جملة الحلول التي تقترحها التنسيقية إقامة مناظرة وطنية حول إصلاح العقار بمشاركة جميع المتدخلين من إدارات، وكالات، هيئات، مهنيين، مستثمرين ومجتمع مدني من أجل إصلاح قانوني لمختلف النصوص المنظمة للقطاع، إعادة مسح عقاري لمجموع أراضي المملكة بما فيها الأراضي المحفظة وغير المحفظة، وكذا الأراضي المحددة إداريا، وذلك بالاعتماد على الصور الجوية أو الأقمار الصناعية العمودية، كما تقترح التنسيقية تنظيم تسيير الشأن العقاري عبر خلق مجلس أعلى للعقار يقوم بتتبع مدى نجاعة المتدخلين والسهر على الوصول إلى المعلومة في أجال معقولة، بالإضافة إلى خلق محاكم عقارية متخصصة تبت في النزاعات العقارية، واللجوء إلى الوساطة والتحكيم وتفعيل مدونة الحقوق العينية، ووضع مخطط وطني للنهوض بنظم المعلومات الجغرافية لما لها من أهمية قصوى في توفير المعلومة بسرعة، من أجل اتخاذ القرارات المناسبة.
وفي الوقت الراهن تدعو التنسيقية إلى ضرورة تكليف المهندس المساح الطبوغرافي بالقطاع الخاص بإعداد جميع الملفات الخاصة بالعمليات اللاحقة وتحمله كافة المسؤولية، ويمكن للوكالة القيام بالمراقبة البعدية، تدعو التنسيقية أيضا إلى الاتفاق على ملفات نموذجية تودع لدى جميع مصالح المسح العقاري عبر الطرق الإلكترونية التي تضمن الشفافية والتتبع، وإنشاء مرصد لتتبع العمليات المودعة لدى الوكالة، وكذا المداخيل التي تستخلصها نتيجة لذلك.
شراكة مهمة للقطاع الخاص
حين الحديث عن إصلاح قوانين التحفيظ العقاري لا يمكن إنكار الدور المهم الذي يضطلع به القطاع الخاص، إذ يضم 1400 مهندس من خريجي معهد الحسن الثاني للزراعة والبيطرة، وهو المعهد الوحيد المكون للمهندسين الطبوغرافيين بالمغرب، كما يشغل 1200 من الأطر المساعدين والمستخدمين باستثمارات سنوية تفوق 200 مليون درهم، ورقم معاملات يناهز ملياري درهم بإنتاجية تبلغ أكثر من3.5 مليون تصميم عقاري سنويا، و إعداد 188 ألف ملف هندسي ما بين 2011 و 2012 في ميادين العقار والفلاحة والسياحة، علما أنه لم يستفد من أي مساعدة أو دعم من طرف الدولة أو جهة حكومية.
هذا القطاع الخاص لطالما طالب بتحرير قطاع العقار بالمغرب، ومحاسبة المسؤولين عن التسيب الذي يعرف القطاع عبر خلق شراكة بين الوكالة المنظمة للتحفيظ العقاري و القطاع الخاص. غير أن هذه التوصيات تبقى بعيدة عن رؤية الوكالة الوطنية للتحفيظ العقاري، التي لم تنخرط في مسلسل إصلاح قانوني، ما ينذر بتفجير صراع سيكون الخاسر الأكبر فيه مالية الدولة من العائدات الجبائية.