العلاقة الجدلية بين المكري والمكتري

على ضوء القانون رقم 12- 67 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني إنه لا يفصلنا عن تطبيق وتنفيذ القانون رقم 12 . 67 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني الصادر بتنفيذه الظهير الشريف 19 نونبر 2013 والمنشور بالجريدة الرسمية بتاريخ 28 نونبر 2013 إلا أيام قليلة عن تاريخ نشره
ما يستدعي منا البحث في ما إذا كان هذا القانون سيؤدي إلى إعادة الثقة بين المكري والمكتري على ضوء مستجداته، وما إذا كان سيخفف عبئا عن الجهاز القضائي بشان النزاعات القائمة بين المكري والمكتري، وما إذا كان سيسد جميع الثغرات والإشكالات القانونية الناتجة عن تنفيذ أو إنهاء عقد الكراء للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني.
إن أول ما يمكن تسجيله على هذا القانون هو أن المشرع وضع عدة إجراءات وقواعد قانونية آمرة لا يمكن الاتفاق على مخالفتها، كما أعطى لأطراف العقد الحرية الإرادية في تحديد بعض الشروط التي تنظم علاقتهما الكرائية. وأنه حقيقة انه عمل على تجميع وترتيب عدة قوانين متفرقة التي كانت سارية لتنظيم العلاقات الكرائية بين المكري والمكتري منها قانون رقم 99-64 المتعلق باستيفاء الوجيبة الكرائية، وقانون رقم 99 –63 الذي عدل وتمم بموجبه القانون رقم 79- 6 المنظم للعلاقات الكرائية بين المكري للأماكن المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني، ومن أهم المستجدات التي سنها قانون 12-67 نذكر ما يلي :
1- إلزامية كتابة عقد الكراء في محرر كتابي ثابت التاريخ كوثيقة تحدد فيها بشكل دقيق حقوق وواجبات متبادلة بين طرفي العقد ومدته و بيان مبلغ الوجيبة الكرائية وطريقة أدائها.
2- إلزامية إعداد بيان وصفي لحالة المحل موضوع عقد الكراء وقت تسليم المحل ووقت استرجاعه في محرر ثابت التاريخ بطريقة مفصلة ودقيقة(المادة 7)
3- ضرورة التمييز في وصل الكراء بين وجيبة الكراء والتكاليف المترتبة عنه.
4- الحق للمكتري في إنجاز الإصلاحات الضرورية للحفاظ على المحل وصيانته بعد استئذان رئيس المحكمة الابتدائية الموجود محل الكراء بدائرتها، الذي يصدر أمرا يحدد قيمة هذه الإصلاحات مع خصم قيمتها من السومة الكرائية (المادة 10)
5- منح للمكري الحق في التعويض تحدده المحكمة لا يقل عن ضعف الوجيبة الكرائية، إذا ما ظل المكتري يشغل المحل بعد تاريخ إنهاء أو فسخ عقد الكراء. (المادة 13)
6- منع المكتري من القيام بإدخال تغييرات على المحل والتجهيزات المكتراة إلا بموافقة كتابية من قبل المكري تحت طائلة مطالبته قضائيا بالتعويض أو إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه خلال أجل ثلاثة أشهر من تاريخ الإفراغ للمحل وإلا سقطت دعوى المكري (المادتين 15 و 16).
7- من حق المكتري مقاضاة المكري من أجل تخفيض جزء من قيمة وجيبة الكراء، إذا ما أثبت أن هناك إزعاجا في الانتفاع أو عيبا يعيق عملية الاستفادة والانتفاع من العين المكراة المادة (21).
8- شمول الحكم بالإفراغ بالنفاذ المعجل بقوة القانون في حالة عدم تنفيذ المكتري الأمر الذي يصدره رئيس المحكمة في إطار المادة 27 من قانون 12-67 القاضي بالمصادقة على الإنذار مع الأمر بالأداء (الفقرة الأخيرة من المادة 56).
9- منح للقاضي إمكانية إشفاع الحكم بالأداء والإفراغ للتماطل بالنفاذ المعجل (الفقرة الأخيرة من المادة 72).
10- إلزامية المكري بتوجيه إنذار بالإفراغ إلى المكتري في الحالات التي تبرر إنهاء عقد الكراء كحالة التماطل في الأداء، حالة هدم المحل أو إعادة بنائه، استرجاع المحل قصد استعماله الشخصي.
11- تقليص أو خفض مدة اجل المصادقة على الإشعار بالإفراغ في شهرين بدل ثلاثة أشهر (المادة 46).
12- إعفاء المكري من توجيه أي إنذار بالأداء إلى المكتري في الحالات التي تبيح فسخ عقد الكراء والمذكورة على سبيل الحصر في المادة 56
أما باقي الإجراءات القانونية التي لم نعمل على ذكرها فإنها كانت موجودة بمقتضى عدة قوانين التي تم نسخها وإعادة ترتيبها من جديدة بمقتضى القانون الحالي 12-67 المنظم للعلاقات الكرائية بين المكري والمكتري بشأن المحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني والذي يسعى من خلاله المشرع المغربي إلى إعادة الأمل والثقة إلى المستثمر ليوظف ماله في السكن الكرائي حتى يساهم في تأمين هذا السكن للعديد من الشرائح الاجتماعية وإن هذا القانون يشجع كل مالكي الشقق المغلقة على فتحها، الشيء الذي يؤدي إلى تراجع قيمة السومة الكرائية بسبب ارتفاع العرض.
وخلاصة القول هل يمكن اعتبار هذا القانون الجديد عصا سحرية ستعمل على تحسين العلاقة الكرائية بين المكري والمكتري في جو من وئام وثقة وتفاهم؟ وهل كل طرف سيعي بمسؤوليته التعاقدية تجاه الطرف الآخر؟ وهل هذا القانون سيحل جل المشاكل التي يمكن أن تنتج عن تنفيذ عقد الكراء؟
إنه مما لا شك فيه أن ذلك لن يتحقق إلا إذا ساهم الجهاز القضائي في إنجاح هذا القانون عن طريق الحسم والبت العاجل في كل القضايا المعروضة عليه بمقتضى هذا القانون لتفادي واقع المماطلة والتسويف والتأخير في إصدار الأحكام وتنفيذها حتى لا يؤديا إلى إزاحة هذا القانون عن مساره الصحيح، الذي رسمه المشرع من خلال الأهداف التي سنها قصد تنظيم العلاقة الكرائية بين المكري والمكتري بشأن المحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني.
محام بهيئة الدارالبيضاء