خبراء قانونيون: العقار والتعمير والاستثمار منافذ لتحقيق تنمية شاملة

يعتبر خبراء قانونيون مغاربة أن روافد العقار والتعمير والاستثمار يمكن أن تصب، بجهود كل المتدخلين، في تحقيق غايات التنمية الشاملة، لكن هذا الطموح رهين بإيجاد أجوبة عملية لإشكالات مرتبطة بتعدد الأنظمة العقارية بالمغرب ومدى انسجامها مع السياسة العمومية المؤطرة للمنظومة العمرانية.
وتتضافر الجهود الأكاديمية في اتجاه إرساء مقاربة شمولية لفهم الإشكالات التي يثيرها هذا الموضوع، لا سيما من خلال الوقوف على كيفيات مواكبة المشرع لقطاع العقار وإسهامه في تذليل الصعوبات التي تعترض تنمية الاستثمار العقاري في المغرب، على صعيدي توحيد الأنظمة العقارية وتيسير ولوجه للدورة الاقتصادية.
ورصد الخبير القانوني محمد الإدريسي العلمي المشيشي جملة من التحولات ذات الطبيعة الثقافية التي شهدها هذا القطاع، إذ كان في الماضي "رمزا للثروة"، واكبه سعي قانوني متشدد إلى تثبيت العقار، وصعوبات جمة في عمليات البيع والكراء والتبادل.
ومع أن العقار ثابت بطبيعته، يوضح العلمي المشيشي، فقد كان النظام القانوني يجهد نفسه لتثبيته، انسجاما مع الثقافة التي سادت لوقت طويل والتي مفادها أن الثراء كان يتحدد، في الغالب الأعم، بامتلاك العقار.
غير أن مياها كثيرة جرت تحت الجسر، وتحولات عميقة مست مقاربة هذا الموضوع، فلم يعد النظر إلى العقار باعتباره محددا للثروة، وإنما باتت الثروة هي "ثروة المنقولات المعنوية والفكرية"، المتجلية من خلال براءات الاختراع والعلامات والخدمات، بتعبير الأستاذ الجامعي المتقاعد.
وعلى الصعيد القانوني الصرف، برز تحول لافت من المدني نحو التجاري، إذ يمتد القانون التجاري ليشمل أغلب المعاملات العقارية ما عدا "القواعد المتخصصة الضيقة للغاية والمتعلقة بنظم الأراضي السلالية والأراضي الجماعية والأحباس وغيرها".
وهنا، ينبه العلمي المشيشي إلى أن مقاربة العقار باعتباره مالا مدنيا تعد توجها خاطئا، إذ أن عمليات البيع والشراء والتملك من أجل الكراء وأنشطة الوكالات العقارية والشركات الفاعلة في قطاع العقار تعد، بالضرورة، شأنا تجاريا.
وفي خضم هذا التحول العميق، يضيف المتحدث، يتأكد أن ثمة نزوعا متزايدا نحو "تحويل العقار إلى مال تجاري صرف"، ما يفتح الباب مشرعا أمام إبراز العلاقة الوطيدة بين العقار والتعمير والاستثمار.
وتساءل، في هذا الصدد، "لمن ينبغي أن تعطى الأهمية: لصاحب العقار أو لصاحب المشروع؟"، قبل أن يلح على ضرورة إيجاد "توازن بين الطرفين وتدخل المشرع حتى يحافظ مالك العقار على حقوقه الدستورية في الملكية ويحافظ المجتمع على حقوقه في الاستثمار".
وقد تحدث الخبير القانوني العلمي المشيشي على هامش ندوة وطنية نظمها ماستر "قانون العقود والعقار" بكلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية بوجدة حول موضوع "العقار والتعمير والاستثمار".
وتتوالى اللقاءات العلمية التي تنعقد بالعديد من مدن المملكة والتي تطرح للنقاش قضايا تتوخى الإسهام في تيسير سبل تحقيق الأهداف المتصلة بالاستثمار العقاري، بما يتلاءم مع استقرار القواعد القانونية في مجال التعمير.
وجزم الباحث الجامعي في مجال العقار عبد الله الفرح بأنه "لا يمكن الحديث عن الاستثمار دون الحديث عن العقار"، وقال إن "كل مستثمر لكي ينشئ مشروعه لا بد أن يفكر في وعاء عقاري".
وأضاف أن الوعاء العقاري يتعين أن يكون، والحالة هذه، خاليا من الشوائب ومحاطا بترسانة قانونية تحميه عند الضرورة، فضلا عن توفر قضاء نزيه وكفؤ يطبق نصوصا قانونية سليمة، مع الحرص على تنفيذ الأحكام القضائية بوتيرة سريعة.
وأوضح أن تنفيذ الأحكام العقارية يساهم في إرساء النجاعة القضائية وفي تقوية ثقة المنعشين العقاريين في مؤسسات الدولة، غير أنه لاحظ أن ثمة بطء في تنفيذ هذه الأحكام، قبل أن يستعرض عددا من الإشكاليات التي تعترض سبيل تنفيذ الأحكام العقارية.
ومن بين هذه الإشكاليات، يضيف عبد الله الفرح، ما يتعلق بالنصوص القانونية، وهو ما دفع الهيئة العليا لإصلاح منظومة العدالة إلى اقتراح إدخال مجموعة من الإصلاحات على قانون المسطرة المدنية لتسريع وتيرة تنفيذ هذه الأحكام، وفق إفادة المتحدث ذاته.
وتتعدد الإكراهات المرتبطة بالعقار والتي تعوق تحقيق غايات الاستثمار المرجوة، لا سيما تلك المتصلة بتعدد الأنظمة القانونية المؤطرة للعقار، فضلا عن ازدواجيته، بدء من ظهير التحفيظ العقاري للعام 1913، وما تلاه من قوانين ومراسيم، وصولا إلى مجموعة القوانين التي تهم المجال العقاري في الوقت الراهن، خاصة مدونة الحقوق العينية، والتعديلات التي طالت ظهير التحفيظ العقاري بمقتضى القانون 07 –14، بحسب ما لاحظ إدريس الفاخوري، أستاذ التعليم العالي بكلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية بوجدة.
وقال الفاخوري، في تصريح صحفي، إن "كل هذه الهياكل المتعددة والأنظمة المختلفة قلما نجد لها نظيرا في بلدان أخرى"، ومنها أراضي الملكية الخاصة للأفراد وملكيات الجماعات السلالية وأراضي أملاك الدولة الخاصة والأملاك الغابوية.
ويرى مسؤول ماستر "العقود والعقار" بكلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية بوجدة أن هذا التنوع أدى إلى وجود أنظمة قانونية متعددة لهذا العقارات، ما أثر سلبا على الاستثمار في هذا المجال، قبل أن يؤكد أن العقار يجب أن يؤدي خدمة استثمارية ووظيفة اقتصادية واجتماعية، وأن يساهم في التنمية وتحقيق الأمن العقاري.
وتثار، في هذا الصدد، أسئلة قانونية عن طبيعة العلاقة بين الحفاظ على الضمانة القانونية المتصلة بحق الملكية في علاقتها بالاستثمار العقاري من طرف الدولة والخواص.
وقال محمد خيري، المحامي بهيئة الدار البيضاء، إن حق الملكية مضمون وحرية المبادرة مضمونة أيضا، لا سيما في استثمار العقار، لافتا إلى أن كل " عرقلة في وجه هذا المبدأ تعرقل الاستثمار والتنمية ".
وبعد ان أشار الى أن المشرع يسعى إلى تيسير سبل الاستثمار في المجال العقاري، أبرز محمد خيري أن المغرب يعرف عددا من الأنظمة العقارية، ولا وجود لتنسيق بين هذه الأنظمة ولا بين القطاعات التي تهتم بتنظيم شؤون العقار.
واستطرد المتحدث، في تصريح مماثل، أن نزع الملكية يكون من أجل المنفعة العامة وأنه "عندما تتعارض المصلحة الخاصة مع المصلحة العامة ينبغي إعطاء الأسبقية للمنفعة العامة"، مشددا على أن ممارسة هذا الحق يجب أن تخضع للمسطرة المعنية، "لأن أهم نقطة تثار بهذا الخصوص هي التعويض، وأحيانا لا يكون مناسبا. وهي إحدى العراقيل".
ويسعى العديد من خبراء القانون المغاربة إلى إثراء النقاش العمومي حول قضايا العقار والتعمير والاستثمار، ولا سيما من خلال إسهامات علمية تقارب هذا الموضوع من زاوية التوفيق بين الاستثمار العقاري والتهيئة العمرانية.
وتوقف محمد أوزيان، مدير مجلة الحقوق، في هذا الصدد، عند الخطاب الملكي الافتتاحي للدورة التشريعية في 14 أكتوبر الماضي والذي دعا فيه إلى فتح مجموعة من أوراش الإصلاح الإداري، ومن بينها إصلاح نظام نزع الملكية من أجل المنفعة العامة.
وقال أوزيان إن الخطاب الملكي كان أكثر دقة وأكثر تعيينا للمراد لأن نزع الملكية للمنفعة العامة في ارتباطها بالتعمير تشكل مناطا حقيقيا للإصلاح، ما يفرض ضرورة مراجعة التعويضات الممنوحة وعدم تغيير التخصيص بالنسبة للأراضي المنزوعة الملكية.
كما توقف أوزيان ، في تصريح صحفي، عند اللقاءات التي انعقدت بشأن واقع الأنظمة العقارية على الصعيدين الوطني والجهوي، من قبيل المناظرة الوطنية حول السياسة العقارية للدولة والحوار الوطني حول الأراضي الجماعية الذي نظمته وزارة الداخلية.
وأكد أن الرسالة الملكية الموجهة إلى المشاركين في المناظرة الوطنية حول السياسة العقارية للدولة كانت ذات دور استرشادي وتوجيهية وشكلت مناطا حقيقيا لمختلف التوصيات الصادرة عن هذه المناظرة، مضيفا أن الحوار الوطني حول الأراضي الجماعية بلور العديد من التوصيات والاقتراحات التي ينتظر صياغتها في قالب تشريعي في شكل قوانين ومراسيم.
ودعت توصيات صادرة عن الندوة الوطنية حول "العقار والاستثمار والتعمير"، التي اختتمت فعالياتها بوجدة، إلى مراجعة وتحديث الترسانة القانونية العقارية وفق رؤية شمولية ومندمجة، وإعادة النظر في كثرة النصوص القانونية المنظمة للقطاع.
كما أكدت على ضرورة الحد من "التضخم التشريعي" في المادة العقارية حفاظا على استقرار المعاملات وتحقيق الأمن القانوني، والعمل على وضع قواعد قانونية معيارية في الميدان العقاري، واضحة وسهلة الفهم وذات صلابة قانونية، فضلا عن تأسيس لجنة دائمة للسياسة العقارية تفعيلا لمناظرة الصخيرات حول السياسة العقارية للدولة.
وأبرزت التوصيات الصادرة عن هذه التظاهرة الأكاديمية، التي نظمت على مدى يومين، الحاجة إلى إعادة النظر في قانون نزع الملكية، ومراجعة الاستثناءات الواردة في قانون التعمير، والعمل على تجاوز تعدد مساطر التحفيظ واختياريتها.
* و.م.ع