العقار الفاخر المغربي.. كساد في طنجة وانتعاش في الدار البيضاء

تختزل مدينة طنجة الواقع المتناقض للقطاع العقاري في المغرب، ويمكن للمتجول في أرجاء المغرب أن يلاحظ حركية ونشاط مشاريع السكن الاقتصادي التي تتكاثر مثل الفطر حول المنطقة الحرة لطنجة وقرب منطقة كزناية الصناعية، وأن يفاجأ بعدد اللافتات الإعلانية لفائدة هذه المشاريع التي يصادفها على طرقات وشوارع المدينة.
وفي المقابل يلاحظ توقف الأشغال في عدد من المشاريع العقارية الفاخرة، التي كانت قبل ثلاث سنوات تتصدر إعلانات وعروض طنجة العقارية. ومنذ اندلاع الأزمة المالية العالمية في عام 2007، اضطرت شركات عقارية كثيرة في المدينة أن تتحول إلى السكن الاقتصادي الموجه إلى الفئات الدنيا والمتوسطة من المجتمع المحلي، والتخلي عن المشاريع العقارية الفاخرة التي كانت قبل سنوات تستقطب الاستثمارات الضخمة، والتي كانت موجهة لتلبية طلب الشرائح الاجتماعية العليا والمتوسطة في بلدان جنوب أوروبا الباحثة عن سكن ثانوي في المغرب لقضاء فترة العطلات، وأحيانا بهدف الاستقرار بعد التقاعد. وحتى المغاربة المهاجرون لحقتهم تداعيات الأزمة وتخلفوا عن المشاريع التي كانت موجهة إليهم. بعض شركات العقار الفاخر التي صممت على الاستمرار وجدت نفسها مجبرة على إعادة النظر في مشاريعها. على سبيل المثال، اضطرت إدارة مشروع «كاب ملاباطا» العقاري والسياحي الفاخر في طنجة إلى استبدال الفيلات التي كانت مقررة في مشروعه الأصلي بشقق متوسطة لا تتجاوز مساحتها 120 مترا مربعا. يبدو أن تسويق الشقق قد يكون أسهل من تسويق الفيلات في زمن الأزمة التي تجتازها أوروبا، وبالتالي فالمستثمر المستهدف لم يعد ذلك الأوروبي المترف الذي يبحث عن سكن ثانوي في شمال المغرب، وإنما أفراد الطبقة الوسطى من المغاربة، خصوصا فئة رجال الأعمال الذين يختارون التوطين الجبائي لشركاتهم في طنجة للاستفادة من الامتيازات الضريبية الفريدة التي توفرها المدينة مقارنة مع باقي مدن البلاد.
وتكاد مدينة الدار البيضاء، عاصمة المغرب التجارية والاقتصادية، تشكل الاستثناء لقاعدة انهيار أسعار العقار الفاخر والمتوسط التي تقدر بين 40 و60 في المائة في المدن الأخرى. والسبب ضعف الرصيد العقاري المتاح للبناء في المدينة بسبب تأخر صدور قوانين التصميم العقارية الجديدة للمدينة، والتي يرتقب أن تفتح الأراضي الزراعية المحيطة بها أمام حركة العمران والتمدن. وعلى الرغم من أن الدار البيضاء تعرف نقصا مهولا في السكن الاقتصادي، الذي كان يقدر بنحو 840 ألف شقة في نهاية عام 2011، فإن عدم توفر الأراضي يحول دون الاستثمار المكثف في المدينة. وتحول كثير من مشاريع السكن الاجتماعي في الدار البيضاء في السنوات الأخيرة إلى فرص للمضاربة، فالمشاريع التي يتم تسويقها طبقا للقانون بثمن 250 ألف درهم للشقة، يتم بيعها بالكامل على التصميم وفي وقت قياسي، لتبدأ المضاربة وترتفع أسعار إعادة بيع الشقق إلى مستويات تفوق ضعف ثمن شرائها. وفي انتظار قوانين التصاميم تعتمد المدينة على مرسوم قديم يخول سلطاتها منح تراخيص استثنائية للشركات العقارية.
وحسب مصادر الوكالة الحضرية للدار البيضاء فإن عدد المشاريع السكنية الجديدة المرخص لها مؤخرا في الدار البيضاء بلغ 85 مشروعا، يرتقب أن تؤدي إلى تشييد 127 ألف شقة. وبخصوص قوانين التصاميم الخاصة بالمدينة، التي يتجاوز عددها ثلاثين تصميما، أشارت مصادر الوكالة الحضرية (التي تشرف على تخطيط المدينة) إلى أنها ستصدر تباعا خلال الشهور المقبلة، الأمر الذي يؤدي إلى تقليل الأزمة الخانقة التي يعرفها القطاع.
وقال مصدر: «صدر في بداية العام الحالي التصميم الجديد للحي الحسني في الجنوب الشرقي للدار البيضاء، الذي سيفتح 1.4 ألف هكتار من الأراضي الجديدة للتعمير. ونتوقع أن يتم بناء 107 آلاف سكن على هذه الأراضي الجديدة». وأكد المصدر قرب المصادقة على قوانين التصاميم الخاصة بأحياء بن مسيك، والسباتة، وسيدي عثمان، ومولاي رشيد، التي رجح صدورها قبل نهاية العام الحالي.
وللتخفيف من النقص الحاد في شقق السكن الاقتصادي مقارنة مع الطلب القوي عليها، اعتمدت الحكومة إجراءات تحفيزية جديدة في طار موازنة 2012 المعروضة على البرلمان، منها الإعفاء التام من الضرائب لفائدة المشاريع العقارية التي تهدف إلى بناء 500 شقة اقتصادية، لا يتجاوز سعرها 140 ألف درهم، وتتراوح مساحتها بين 50 و60 مترا مربعا، في ظرف خمس سنوات. كما طرحت الحكومة تدابير جديدة موجهة لتشجيع الاستثمار في الشقق الاقتصادية الموجهة للإيجار، وذلك عبر إعفاء الشركات التي تستثمر في هذا النوع من العقار ذي الإيجار الرخيص من الضريبة على الأرباح المتحصلة من المشروع لمدة 20 سنة. ويهدف هذا الإجراء إلى تشجيع المصارف وشركات التأمين على شراء جزء من إنتاج مشاريع بناء الشقق الاقتصادية، واستغلالها كأصول استثمارية ذات دخل عبر إيجارها بسعر منخفض لذوي الدخل المحدود.