سوق هيئات التوظيف الجماعي العقاري.. دينامية ملحوظة وجاذبية فعلية

الدار البيضاء – تشهد سوق هيئات التوظيف الجماعي العقاري بالمغرب، التي تم إطلاقها رسميا في 11 يونيو 2019، دينامية ملحوظة وجاذبية فعلية مردها أساسا إلى المزايا التي تنطوي عليها هذه الأدوات الاستثمارية الجديدة، كما يدل على ذلك عدد شركات تدبير هيئات التوظيف الجماعي العقاري، المعتمدة حتى الآن.
ووفقا للهيئة المغربية لسوق الرساميل، فإن اعتماد هذه الآلية التي تهم أساسا بناء أو اقتناء عقارات، حصرا بغرض كرائها، يندرج في إطار الإجراءات المتخذة لتنويع وسائل تمويل الاقتصاد والعقار على وجه الخصوص، وتعبئة المدخرات طويلة الأمد وتطوير القطاع المالي بالمغرب،
وقد أثبتت هيئات التوظيف الجماعي العقاري باعتبارها أداة جديدة في القطاع المالي الوطني أنها تنطوي على إمكانات ومزايا عديدة. فحسب وزير الاقتصاد والمالية وإصلاح الإدارة، محمد بنشعبون، فإن الأصول العقارية المؤهلة للاستفادة من هيئات التوظيف الجماعي العقاري في المغرب تمثل 200 مليار درهم، في فئة "سوق المكاتب" وحدها.
فمن حيث المزايا، يتيح هذا التوظيف الجماعي في مجال العقار للمستثمرين ولوجا إلى تدبير دينامي للأصول من قبل مهنيين متمرسين على دراية بالأنظمة المعمول بها، وتحقيق ربحية عالية وثابتة (بين 6 و7 في المائة حسب المهنيين)، ونظاما ضريبيا محفزا، على سبيل المثال لا الحصر.
وفي هذا الصدد، يرى محمد لازم، المدير العام لمكتب (GUI4) وخبير في مجال العقار بالمعهد الملكي للمساحين القانونيين، أن "سوق هيئات التوظيف الجماعي العقاري في المغرب دشنت بداية جيدة بفضل الترسانة القانونية المحكمة التي أهنئ جميع من ساهموا في بلورتها، وأيضا بفضل العدد الكبير من التراخيص الممنوحة حتى الآن".
اقرأ أيضا: لاعبون مغاربة سطع نجمهم وتألقوا بشكل لافت في الدوري المصري الممتاز لكرة القدم
وأوضح السيد لازم، في تصريح لوكالة المغرب العربي للأنباء، أن عدد شركات تدبير هيئات التوظيف الجماعي العقاري بلغ، منذ الإطلاق الرسمي لهذه الهيئات بالمغرب، ست شركات (وهي Ajar Invest وReim Partners وAttijari Reim وNema Capital وBMCE Capital Real Estate و Africa Stone Management)، فيما بلغ عدد هيئات التوظيف الجماعي العقاري أربع هيئات (CDG Premium Immo، و CIH Patrimo، وCDG Pierre Secure، وAmal placement)، و9 مقيمين عقاريين (Edgestone Valuation وCapital Realty وDexa وTinsa Maroc وTerra Modus و Cabinet Immobilier Abdellah Lazrak وAlhambra Property Maghreb وSigmatop وGUI4).
وفيما يتعلق بالمخطط المحاسباتي لهيئات التوظيف الجماعي العقاري، أشار السيد لازم، وهو أيضا خبير قانوني لدى محكمة الاستئناف بالدار البيضاء، إلى أن هذا المخطط "جاهز وحظي بمصادقة اللجنة الدائمة، غير أنه ما زال ينتظر مصادقة المجلس الوطني للمحاسبة عليه".
+ هيئات التوظيف الجماعي العقاري: نظام ضريبي محفز +
سجل السيد لازم أن قانون المالية لسنة 2017، الذي كمّله قانون المالية لسنة 2019، أرسى نظاما ضريبيا خاصا بهيئات التوظيف الجماعي العقاري. ويقوم هذا النظام على مبدأ الشفافية الجبائية.
ولفت الخبير إلى أن هيئات التوظيف الجماعي العقاري استفادت بذلك من العديد من الحوافز الضريبية، أولها إعفاء كلي ودائم من الضريبة على الشركات فيما يتعلق بأرباح المنتجات المتأتية من الأنشطة التي يجوز لهيئات التوظيف الجماعي العقاري ممارستها بموجب القانون رقم 70-14، بشرط توزيع حصة مهمة من مداخيلها ومما حققته من أرباح، مشيرا إلى أن "الأرباح الموزعة تخضع للضريبة في أيدي المستثمرين بموجب القانون العام بعد تطبيق تخفيض ضريبي نسبته 60 في المائة".
كما أعفى قانون المالية لسنة 2017 الوثائق المتعلقة بالتغييرات في رأس المال وتعديلات النظام الأساسي وكذا نظام تدبير هيئات التوظيف الجماعي العقاري من رسوم التسجيل، مضيفا أن عمليات مساهمة المباني في هيئة توظيف جماعي عقاري تستفيد من حياد ضريبي مؤقت.
اقرأ أيضا: الاتجاه المعاكس - جدل مستمر بين أطباء العالم حول حقيقة كورونا.. طبيعي أم معدل؟
+ كوفيد-19: لا يجب وضع البيض كله في سلة واحدة! +
كشفت الأزمة الاقتصادية المرتبطة بجائحة (كوفيد-19) وجود وضعيات متضاربة في قطاع العقارات التجارية، بحيث وجدت عدة شركات نفسها عاجزة عن أداء الإيجار، وهو ما من شأنه أن يؤثر أيضا على سوق هيئات التوظيف الجماعي العقاري.
وأبرز السيد لازم بهذا الخصوص أن "شركات تدبير هيئات التوظيف الجماعي العقاري مدعوة إلى تكييف استراتيجياتها الاستثمارية من خلال تنويع أصولها العقارية: المكاتب والمحلات التجارية والمباني الصناعية، وغير ذلك".
ويرى الخبير أن على شركات التدبير إحداث عدة مجموعات متجانسة من حيث الأصول العقارية مع ضمان التباين بين المجموعات، بهدف تقليل نسبة المخاطر على العائد الإجمالي لمحفظة الأنشطة، معتبرا أنه "على الرغم من أن العقارات المكتبية والتجارية هي بطبيعة الحال الأكثر استقطابا بفعل حجم السوق وعمقه، فمن المحبذ أن تقوم هيئات التوظيف الجماعي العقاري بتوسيع نطاق الاستثمار ليشمل أنواعا أخرى من الأصول المرتبطة بقطاعات الأنشطة الاقتصادية المحددة مثل المصحات والإقامات الجامعية، ومواقف السيارات، وغيرها.