هل يحمي القانون المواطنين من "العيوب الخفية" الناتجة عن سوء البناء بعد اقتناء العقار؟

يسلط المدير العام لمكتب (GUI4)، الخبير العقاري وعضو المعهد الملكي للمساحين القانونيين، محمد لازم، الضوء في حوار خص به وكالة المغرب العربي للأنباء، على العيوب التي تعتبر بمثابة "عيوب خفية" خلال شراء ملك عقاري، وضمان المشترين والشروط الواجب احترامها لتفعيل هذا الضمان.

- ما المقصود بعيوب البناء ؟ وما الذي يميزها على المستوى القانوني عن النقائص في البناء ؟

وفقا للفصل 549 من قانون الالتزامات والعقود، يميز المشرع بين العيوب والنقائص. وفي الواقع، يتم تعريف عيوب الشيء على أنها تلك التي تنقص من قيمته نقصا محسوسا أو التي تجعله غير صالح لاستعماله فيما أعد له بحسب طبيعته أو بمقتضى العقد. من ناحية أخرى، فإن النقائص هي تلك التي تنقص نقصا يسيرا من القيمة أو الانتفاع، والتي جرى العرف على التسامح فيها.
ولتوضيح هذه العيوب في البناء التي يتم اكتشافها غالبا بعد شراء العقار (شقة، فيلا...)، يمكن أن نستشهد بالأمثلة التالية: تسرب المياه على مستوى القنوات، ظهور بقع من الرطوبة على الجدران، تسرب للمياه بعد خلل في العزل بالأسطح، الشقوق الهيكلية في الأعمدة والجدران، تقشر الطلاء وغيرها.
إن التمييز بين العيوب والنقائص أمر حاسم لأن العيوب تكون خاضعة للضمان بشكل عام، في حين أن النقائص ليست كذلك.

- ما هي المشاكل التي يواجهها مشترو العقارات في حال لوحظ وجود عيوب في البناء ؟

في حالة ملاحظة عيوب في البناء، تتوالى الشهادات. هناك مشتر يواجه بائعا يرفض تعويضه عن الضرر أو إصلاح العيب. وآخر يحاول إثبات وجود العيب قبل البيع. أما المشترون الذين ينتهي بهم الأمر إلى اتباع الطرق القانونية، فهم كثيرون.

- هل هناك ضمان قانوني لصالح المشتري في حال ملاحظة وجود عيوب في البناء؟ وما هي الالتزامات التي يخضع لها البائع؟

تمر جميع عمليات بيع العقارات (شقق، فيلات...) بمرحلتين تنظيميتين: "قبل تسليم العقار" و"بعد تسليم العقار".
ووفقا للفصل 549 من قانون الالتزامات والعقود، فخلال هاتين المرحلتين وفي حالة اكتشاف عيب في البناء، يكون البائع خاضعا لالتزام الضمان، وبالتالي يجب أن يباشر، دون تأخير، عملية إصلاحه أو تعويض المشتري.
وللتذكير، يتم التسليم، بموجب الفصل 499 من قانون الالتزامات والعقود، حين يتخلى البائع أو نائبه عن الشيء المبيع ويضعه تحت تصرف المشتري بحيث يستطيع هذا حيازته بدون عائق. وحسب الاجتهاد القضائي الثابت لمحكمة النقض الفرنسية (الغرفة الثالثة، 25 يونيو 2008، رقم 07-14-341)، يتم إثبات عملية تسليم ملك عقاري من خلال تسليم المفاتيح.

- بعد تحديد الضمان المحتمل تطبيقه، ما هي الشروط الواجب احترامها لتنفيذه ؟

حدد المشرع، من خلال قانون الالتزامات والعقود، الشروط اللازمة للاستفادة من ضمان عيوب البناء. وفي الواقع، قبل تسليم المفاتيح، تكون العيوب الظاهرة، والعيوب المصرح بها من قبل البائع، والعيوب التي كان المشتري يعرفها أو كان يستطيع بسهولة أن يعرفها ، مضمونة من قبل البائع عندما يطالب بها المشتري؛ وذلك وفقا للفصلين 569 و571 من قانون الالتزامات والعقود.
في حالة عدم وجود شكوى من قبل المشتري، تعتبر هذه العيوب مقبولة من قبله ولا يمكن أن تكون موضوع أي ضمان لاحق من قبل البائع. وبعد تسليم المفاتيح، فإن البائع ملزم بضمان العيوب الخفية التي تستوفي الشروط التالية :
- ينبغي ألا يكون العيب ظاهرا عند تسليم المفاتيح؛
- يجب أن يكون العيب قبل تسليم المفاتيح. وغالبا، يتطلب الأمر خبرة لإثبات شرط الأسبقية؛
- يجب ألا يكون المشتري على علم بوجود هذا العيب عند تسلم المفاتيح؛
- يجب ألا يتم التصريح بالعيب من قبل البائع قبل تسليم المفاتيح.
- عدم تمكن المشتري من التحقق من العيب عند تسلم المفاتيح.
وفي ما يتعلق بمدة ضمان العيوب الخفية، فإن أمام المشتري، وفقا للفصل 573 من قانون الالتزامات والعقود، أجل أقصاه 365 يوما بعد تسلم المفاتيح (وإلا سقطت الدعوى) للقيام بأي تحرك للمطالبة بإصلاح هذه العيوب.
وقد تم إلغاء هذا المقتضى بموجب الفصل 65 من القانون 31-08 الذي ينص على إجراءات حماية المستهلك. وفي الواقع، تعوض المادة 65 المذكورة أجل 365 يوما بأجل سنتين ابتداء من تاريخ تسليم المفاتيح.